[案情]


赵某借王某20万元到期未还，王某起诉，法院判决赵某还款。但判决生效后，赵某未履行付款义务，王某申请法院执行，要求拍卖赵某的一处房产偿还欠款。执行人员将该房产查封。该房居住人杜某提出异议，称该房是其合法财产，不是赵某的财产，要求解除查封。经查，该房是杜某1年前花11万元从赵某手中购买的，已付房款，但过户手续因赵某未提供房权证，一直未办。


[分歧]


对债务人已出卖给他人但未过户的房屋，法院能否予以查封，存在两种不同意见：第一种观点认为，杜某所提异议不成立，因为房屋产权没有转移，该房仍然属于赵某财产。第二种观点认为，杜某所提异议成立。因为买卖合同有效，杜某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护；赵某应当继续履行合同，将房产过户到杜某名下；法院应当解除查封。


[评析]


笔者同意第二种观点：


１.赵某和杜某房屋买卖合同有效 从物权法第十五条的规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（一）第九条第一款规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”来看，房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。根据诚实信用原则，赵某应当继续履行合同，将房产过户到杜某名下。


２.房屋产权虽未转移，法院也不可执行房屋 （1）债权具有平等性。杜某作为买卖房屋合同的债权人，王某作为借款合同的债权人，二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，因此，如果法院为了执行王某诉赵某的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了王某对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。（2）第三人（买方）已付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，杜某由于房产出卖人赵某的原因（办理总房权证），导致不能提出过户申请，对未及时办理房产证没有过错，法院查封应当解除。（3）尚未办理过户登记时，买方对房屋的权利尚不是物权，但因其已付清全部价款并实际占有不动产，其权利接近于物权。考虑到买方对办理过户手续客观上没有过错，以及民间对事实物权的认可，故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求，只要不动产法律上的权利是被执行人的，就一定要不顾第三人的利益进行执行，这是为保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。（4）杜某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。杜某从赵某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，毫无疑问，赵某仍是法律上的房屋所有权人。但是赵某享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人杜某基于其与出卖人赵某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占有人所享有的占有权，对抗来自他人对占有的非法侵害。对占有权的保护在物权法、民法通则中都有所体现。因此，杜某可以基于其合法的占有权对抗王某的请求。（5）“买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行”，系对法律的片面理解。法律的价值是公平、正义和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾杜某与赵某之间的购房合同，强制执行杜某正在占有使用中的房屋，必须会侵害杜某的利益，不仅对杜某而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律所不允许的。


综上，杜某的执行异议成立，应解除对该房屋的查封。


（作者单位：河南省淅川县人民法院）
煤炭部


关于发布《煤炭行业内部审计工作暂行规定》的通知
1996年2月9日，煤炭部

各煤管局、省（区）煤炭厅、直管企事业单位、北京矿务局、华晋焦煤公司、伊敏煤电公司：
现发布《煤炭行业内部审计工作暂行规定》，自发布之日起施行。

附：《煤炭行业内部审计工作暂行规定》

第一章 总 则
第一条 根据《审计法》和《审计署关于内部审计工作的规定》，为了进一步建立健全煤炭行业内部审计制度，加强内部审计工作，制定本规定。
第二条 煤炭企、事业单位应当依法实行内部审计制度；煤炭行业内部审计机构是企、事业单位中依法独立行使职权的经济监督部门。
第三条 煤炭企、事业单位的内部审计，通过对资产负债、损益的真实性、合法性和效益性的审计监督，严肃财经法纪，促进廉政建设，维护企、事业单位合法权益，为确保资产保值增值，改善经营管理，提高经济效益服务。

第二章 审计机构
第四条 下列单位应当设立独立的审计机构：
（一）煤管局、省（自治区）煤炭厅；
（二）矿务局（独立矿）；
（三）建立现代企业制度的单位；
（四）独立的煤矿机械设备制造厂、洗煤厂、化工厂、矿灯厂等；
（五）独立的基建施工企业；
（六）独立的基本建设单位；
（七）独立的有下属单位的国有（或国有资产占控股地位或主导地位的）公司，以及虽没有下属单位但财务收支较大的独立国有（或国有资产占控股地位或主导地位的）公司；
（八）煤田地质总局及各煤田地质局、公司；
（九）煤炭科学研究总院及所属各分院、所；
（十）煤炭设计研究院；
（十一）大中专院校；
（十二）其他有下属单位的国家事业单位，以及虽没有下属单位，但财政、财务收支较大的国家事业单位。
上述单位以外的企、事业单位和企、事业内部单位或下属单位，可根据需要设立审计机构或设专职审计员。
第五条 内部审计机构在本单位行政主要负责人的直接领导下，依照国家法律、法规、政策和煤炭主管部门、本单位的规章制度进行审计监督，独立行使审计监督权，对本单位领导负责并报告工作。
第六条 企、事业单位内部审计事务所，其性质为内部中介组织，不能代替内部审计机构，内部审计事务所应与内部审计机构分开，按各自的职能开展工作。

第三章 审计人员
第七条 内部审计机构应配备与内部审计工作相适应的审计人员。
第八条 内部审计人员应具备下列条件：
（一）具有中专（或相当于中专）以上学历；
（二）具有助师（助理审计师或助理会计师、助理经济师、助理工程师）以上的专业技术职称；
（三）具有财会、经济、工程技术等某一方面的专业特长和实践经验。
第九条 内部审计人员专业技术职务资格的考评和聘任，按照国家有关规定执行。
第十条 内部审计人员应当依法审计，忠于职守，坚持原则，客观公正，廉洁奉公，保守秘密；不得滥用职权，徇私舞弊，泄露秘密，玩忽职守。
第十一条 任免内部审计机构的负责人，应当事前征求上一级审计部门的意见。

第四章 审计范围
第十二条 内部审计监督的范围如下：
（一）本单位及下属单位；
（二）本单位及下属单位兴办的多种经营和第三产业；
（三）有本单位及下属单位资产的集体企、事业单位；
（四）本单位及下属单位与境内、外组织兴办的合资、合作经营企业及合作项目；
（五）本单位及下属单位工会组织的工会经费及工会兴办的企、事业单位；
（六）本单位及下属单位的各种学会、协会；
（七）本单位及下属单位的社会保险基金、资金；
（八）应该接受内部审计监督的其他单位或部门。

第五章 审计任务
第十三条 对财务收支进行审计：
（一）检查财务计划和单位预算的执行情况；
（二）检查国家财经法规和部门、单位规章制度执行情况；
（三）对企、事业单位的年度财务决算进行审计。企、事业单位上报的年度财务决算报告应附决算审计意见书。
第十四条 监督企业财产保值、增值：
（一）检查企业财产在经营者任期内是否得到保值、增值；
（二）固定资产出资、出租、抵押或有偿转让，应经审计部门会同有关部门按国家有关规定进行内部评估；
（三）处理财产盘盈、盘亏、毁损、报废时，审计部门应进行核实并签注意见；
（四）承包合同签订前，应由审计部门会同有关部门对承包单位资产和债权、债务的清查情况进行核实，未经审计，承包合同不得签订；
（五）企业变更或终止时，应由上级审计部门对其国有资产的变动情况进行审计，或有审计人员参与对其国有资产的清查。
第十五条 对企业经营者任期内经济责任的履行情况进行审计：
（一）在兑现承包合同或企业经营者收入前，应由上级煤炭审计机构对承包者履行承包合同的情况或企业经营者履行经济责任的情况进行审计，未经审计不得兑现承包合同或经营者收入；
（二）企业经营者任期届满或调离前，经上级批准，由审计部门会同有关业务部门，对其任期内经济责任的履行情况进行审计，未经审计不得调动或重新任命。
第十六条 对建设工程进行审计：
（一）建设项目开工前，应由审计机关对其资金来源和开工条件进行审计，未经审计的项目不得开工；
（二）对建设工程预算和结算进行审计，不审计不得结算；
（三）对建设项目竣工决算进行审计。在上报竣工决算时应附项目竣工决算审计报告。
第十七条 对经济效益进行审计。在检查企、事业单位资产、负债、损益和财政、财务收支合规合法性、真实性的基础上，评价其经济活动的效益性，提出改进建议。
第十八条 对经济合同进行审计。对各种经济合同的合法性、合规性、效益性进行审计，未经审计，经济合同不得签订。
第十九条 对内部控制制度进行审计。检查和评价被审单位内部控制制度的建立和执行情况，揭示企业管理工作中存在的薄弱环节和失控点，提出完善内部控制制度的建议。
第二十条 开展审计调查：
（一）及时总结和反映审计中发现的具有普遍性、倾向性的问题和重大问题；
（二）开展各种专题的审计调查，为本单位领导决策服务，为宏观调控提供依据。
第二十一条 维护企业法定自主经营权。在审计中发现有关单位部门有下列行为的，应及时报告政府有关部门，并逐级向上级审计机构报告：
（一）侵犯国家规定的企业自主经营权的；
（二）不执行国家给煤炭行业特殊政策的；
（三）对煤炭企、事业单位乱摊派、乱收费、乱罚款的。
第二十二条 完成本单位领导和上级审计机构交办的其他审计工作。

第六章 审计职权
第二十三条 审核本单位及下属单位的会计凭证、会计帐表、财务决算、各经济业务部门的统计帐簿、统计报表；检查资金、财产；检测财务及其他经济业务部门的计算机软件；查阅有关文件、资料；调阅各类经济档案。
第二十四条 根据内部审计工作的需要，要求有关业务部门和下属单位按时报送计划、预算、决算、报表和有关文件、资料。
第二十五条 参加本单位行政召开的有关会议。
第二十六条 对审计中涉及的有关事项进行调查，并索取有关文件、资料等证明材料，有关部门不得拒绝。
第二十七条 对正在进行的严重违反财经法规、严重损失浪费的行为，经部门或者单位负责人同意，作出临时制止决定。
第二十八条 对阻挠、妨碍审计工作以及拒绝提供有关资料或提供虚假资料的，经单位领导批准，可采取必要的临时措施，并提出追究有关人员责任的建议。
第二十九条 提出纠正、处理违反财经法规行为的意见和改进管理、提高经济效益的建议。
第三十条 依据有关法律法规的规定，对严重违反财经法规和造成严重损失浪费的行为，作出处罚决定。
第三十一条 对审计中发现的重大问题，向上级审计部门和审计机关反映。
第三十二条 内部审计人员依法行使职权受法律保护，任何组织和个人不得打击报复。

第七章 审计程序
第三十三条 根据上级部署和本部门、本单位的具体情况，拟定审计项目计划，经本部门、本单位领导人批准后实施。
第三十四条 制定审计方案。向被审计单位下达审计通知。
第三十五条 审计组进入被审计单位后，应首先听取被审计单位的自查报告或被审计领导的述职报告。
第三十六条 在审计中，审计人员应对审计和调查的情况随时进行记录，并写好审计工作底稿。工作记录和工作底稿需经被审计或被调查的单位或个人签字盖章。审计终结，根据审计记录和审计工作底稿提出审计报告，经被审计单位或个人签注意见后，报送本单位领导或下达委托审计的单位审批。依据批准后的审计报告拟定审计意见书、审计决定或审计评议书，送达被审计单位执行。
第三十七条 被审计单位或个人必须执行审计意见书、审计决定和审计评议书。如有异议，可在收到审计意见书、审计决定和审计评议书后15日内，向内审机构所在单位负责人提出，该负责人应及时处理。在未重新下达审计意见书、审计决定和审计评议书之前，原文件照常执行。
第三十八条 被审计单位应在规定的时间内，将审计意见书、审计决定和审计评议书的执行情况报送审计单位。
第三十九条 对主要项目进行后续审计，检查执行审计决定、采纳审计意见和建议的情况。

第八章 审计工作管理
第四十条 部审计局负责领导部直属、直管煤炭企、事业单位的审计工作，指导、监督煤炭行业内部审计工作。
各级煤炭工业管理部门的审计机构和各煤炭企、事业单位的审计机构，负责领导所属单位的内部审计工作。
第四十一条 各级审计机构对所属单位内部审计工作实施领导的主要内容有：
（一）根据煤炭工业部发展煤炭工业的部署、指导思想、工作重点以及审计署的要求，对所属单位年度审计工作重点和年度审计工作计划提出具体要求；
（二）按照国家的法律、法规和各级政府的要求以及上级煤炭工业管理部门的规定，制定本部门、本单位内部的审计准则、规章、制度和具体实施办法；
（三）检查所属单位是否按规定建立内审机构、配备内审人员，并提出意见；
（四）检查所属单位是否按规定开展内部审计工作，定期听取所属单位内部审计工作汇报，要求所属单位上报审计统计报表、审计工作总结、审计报告、审计决定及其他审计资料；
（五）总结、交流、宣传内部审计工作经验，对所属单位审计工作进行考核、评比，表彰先进集体和个人；
（六）组织审计理论研计，培训内部审计人员。
第四十二条 内部审计机构应当接受审计机关的业务指导和监督，加强基础工作建设，逐步实现法制化、制度化、规范化。
第四十三条 各级内部审计机构应配备电子计算机，开发、研制、推广和应用审计软件，普及电子计算机知识，提高审计人员对电子计算机的操作能力，逐步实现审计手段和审计管理手段的电算化。
第四十四条 内部审计机构对办理的审计事项，应当建立审计档案，按照规定进行管理。

第九章 附 则
第四十五条 对违反本规定的单位和个人，由其主管部门或单位在职权范围内，根据情节轻重，给予行政处分、经济处罚、或者提请有关部门处理。
第四十六条 非国有煤炭企业开展内部审计工作，可参照本规定执行。
第四十七条 各煤炭企业、事业单位可根据本办法制定具体实施办法。
第四十八条 本规定由煤炭工业部负责解释。
第四十九条 本规定自发布之日起施行。1994年1月20日发布的《加强煤炭行业审计工作的若干规定》同时废止。