这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

陕西省安全生产监督管理局


陕西省煤矿安全管理规定(试行)


陕西省安全生产监督管理局
2001-10-30


第一章 总 则 　　
第一条 为了合理开发利用和保护煤炭资源， 规范煤矿安全生产活动，保障煤矿安全，根据《煤炭法》、《煤矿安全监察条例》等有关法律法规，结合我省实际，制定本规定。　　
第二条 在我省行政区域内开办煤矿和从事煤炭安全生产活动，必须遵守本规定。　　
第三条 各级人民政府对其辖区内的煤矿安全监督管理实行行政领导负责制。煤矿安全监察机构负责煤矿安全监察工作。各级煤炭主管部门负责煤炭安全生产管理工作。省煤炭主管部门负责开办煤矿的审批和煤炭生产许可证的审查颁证工作。
第二章 办矿审批 　　
第四条 开办煤矿应符合《煤炭法》第十八条的规定，符合全省煤炭生产开发规划和煤炭产业政策; 煤矿建设项目须经煤矿安全监察机构审查，安全设施设计必须由具备相应资质的设计单位承担；除陕南地区外，矿井设计生产能力应达到30万吨／年以上。　　
第五条 省煤炭主管部门负责审批国务院煤炭管理都门审批范围以外的煤矿，主要负责审批年生产能力60万吨以下的国有地方煤矿、乡镇煤矿和煤炭行业以外申请开办的煤矿。　　
开办煤矿，申报材料须经煤矿所在地县级以上人民政府煤炭管理部门初审后，报省煤炭主管部门审批。　　
第六条 经批准开办的煤矿，凭批准文件到地质矿产主管部门依法办理采矿许可证。未取得采矿许可证的煤矿，严禁开工建设。
第三章 煤炭生产许可证管理 　　
第七条 煤矿建成投产前，应当依照《煤炭法》和《煤炭生产许可证管理办法))规定，申请办理煤炭生产许可证。未取得煤炭生产许可证的煤矿企业，不得从事煤炭生产。　　
第八条 煤矿建设工程设计必须符合煤矿安全规程和行业技术规范的要求。煤矿建设工程安全设施设计必须经煤矿安全监察机构审查同意。未经审查的，不得施工。　　
第九条 煤矿建成投产前，应当经煤矿安全监察机构对其安全设施和条件进行验收。对未经验收或者验收不合格的，不得颁发煤炭生产许可证。　　
第十条 各级煤炭主管部门在对煤炭企业申办生产许可证进行预审、初审和审批的过程中，必须经环保机构先审查环保条件并同意后，再审批煤炭生产许可证。　　
第十一条 煤炭生产许可证应在发证或注销后30日内，由省煤炭主管部门向国务院煤炭主管部门备案，60日内应通过新闻媒体向社会公告。　　
第十二条 煤矿企业必须依法为井下作业职工办理意外伤害保险。　　
第十三条 煤矿企业依法与招聘的劳动者签订劳动合同，并经县级以上人民政府劳动行政部门鉴证。
第四章 煤矿安全管理 　　
第十四条 煤矿企业必须建立健全行政领导岗位、职能部门、作业人员安全生产责任制。　　
第十五条 煤矿企业和各级管理机关的行政正职是安全生产的第一责任者，总工程师(包括主任工程师、主管工程师、技术负责人)对安全工作负技术责任；行政和技术副职对分管业务的安全工作负责； 各职能部门负责人对职责范围内的安全工作负责； 区、队、班组长对所管辖范围内的安全工作负直接责任；工人对所在岗位的安全工作负责。　　
第十六条 市、县区、乡镇人民政府的行政正职是本地区煤矿安全第一责任者，每季度至少召开一次防范煤矿重特大伤亡事故工作会议，分析、布置、督促、检查本地区煤矿安全防范工作。　　
第十七条 对不符合安全生产条件，并由省关井压产办公室公告关闭的煤矿，由各级人民政府依照有关法律、法规的规定，按程序实施关闭。无证非法矿井由矿产资源管理部门依据《矿产资源法》的有关规定进行查处。　　
第十八条 生产矿井必须满足煤炭生产许可证规定的办矿条件和煤炭安全规程的规定。　　
第十九条 煤矿企业应当设置安全监督管理机构，配备专职安全员。专职安全员应当经过培训，具备必要的安全专业知识和煤矿安全工作经验，能胜任现场安全检查工作。　　
第二十条 煤矿企业工会有权督促企业行政方面加强职工的安全教育、培训工作，开展安全宣传教育活动，实行群众监督，提高职工的安全生产意识和技术素质。　　
第二十一条 煤矿企业应当每年编制灾害预防和应急计划；在每季度末，根据实际情况及时进行修改，制定相应的措施。根据国家有关规定，在煤矿井下设置安全标志和避灾路线。-每年至少组织一次救灾演习。　　
第二十二条 煤矿企业必须按照国家规定从上年度煤炭销售额中按比例提取安全技术措施费用。 安全技术措施费用必须专款专用，不得挪用。　　
第二十三条 煤矿企业必须建立重大事故隐患排查制度，及时排除事故隐患。　　
第二十四条 瓦斯检查员、放炮员、通风工、信号工、电钳工、水泵工、瓦斯抽放工、主扇司机、绞车司机、压风机司机、安检员等特种作业人员应当接受专门技术培训，经陕西煤矿安全监察局指定考核发证单位考核合格取得操作资格证书后，方可上岗作 业。　　
第二十五条 煤矿安全设施必须满足《国务院 办公厅关于关闭国有煤矿矿办小井和乡镇煤矿停产整顿的紧急通知》(国办发明电[2001]25号)文件的 要求，采煤工作面必须保证有两个安全出口，实现全压通风。　　
第二十六条 严禁国有煤矿开办任何形式的矿办小井。严格按照国办发明电[2001]25号文件要求，坚决做到"四个一律关闭"。
第五章 煤矿安全监督监察 　　
第二十七条 各级煤炭主管部门应当加强对煤矿安全生产活动的监督管理。煤炭生产许可证实行年检制度，对年检不合格的煤矿，要依法实施行政处罚、直至吊销证照予以关闭。　　
第二十八条 对已取得煤炭生产许可证的煤矿，市、县煤炭主管部门要加强日常安全检查和管理，对已不具备基本安全生产条件的，应责令停产、限期整改(不超过3个月)，逾期仍达不到条件的，建议发证机关依法吊销其煤炭生产许可证。　　
第二十九条 对违反开办煤矿审批规定和违反煤炭生产许可证发证规定的，依据《煤炭法》、《煤炭生产许可证管理办法》等有关法律、法规处理。　　
第三十条 煤矿安全监察机构发现煤矿矿井通风、防火、防水、防瓦斯、防毒、防尘等安全设施和条件不符合国家安全标准、行业安全标准、煤矿安全规程及行业技术规范要求的，应当责令立即停止作业或者责令限期整改。　　
第三十一条 煤矿安全监察机构发现煤矿作业场所末使用专用防爆电器设备、专用放炮器、人员专用升降容器和使用明火明电照明的，应当责令立即停止作业，限期改正。　　
第三十二条 煤矿安全监察机构对煤矿安全技术措施专项费用的提取和使用情况进行监督，对未依法提取或者使用的，应当责令限期改正。　　
第三十三条 煤矿安全监察机构发现煤矿矿井使用的设备器材、仪器仪表、防护用品不符合国家安全标准或者行业安全标准的，应当责令立即停止使用。　　
第三十四条 煤矿安全监察机构发现煤矿未依法建立安全生产责任制的、未设置安全生产机构或 配备安全员的、矿长不具备安全专业知识的、特种作业人员未经过培训并取得资格证书上岗作业的、分配职工上岗作业前未进行安全教育培训的；末向职工发放保障安全生产所需的劳动保护用品的，应当责令限期改正。　　
第三十五条 煤矿安全监察人员发现煤矿作业场所的瓦斯、煤尘或者其他有毒有害气体的浓度超过国家安全标准或者行业安全标准的，煤矿擅自开采保安煤柱的，或者采用危及相邻煤矿生产安全的决水、爆破、贯通巷道等危险方法进行采矿作业的， 应当责令立即停止作业并将有关情况报告煤矿安全监察机构。　　
第三十六条 违反《煤炭法》、《矿山安全按》和 其他有关煤矿安全的法律、法规以及国家安全标准、 行业安全标准、煤矿安全规程和技术规范的违法行 为，由煤矿安全监察机构依据《煤矿安全监察条例》、 《煤矿安全监察行政处罚暂行办法》的有关规定进行 处理。
第六章 伤亡事故报告和调查处理 　　
第三十七条 煤矿发生伤亡事故后，事故单位必须立即上报。国有重点煤矿报告驻地煤矿安全监察办事处；国有地方煤矿、乡镇煤矿和其他煤矿报告县人民政府和驻地煤矿安全监察办事处，并逐级进行上报。　　
一次死亡3人以上的事故要立即报告省人民政府，同时抄报省安全生产监督管理局和陕西煤矿安全监察局。 　　　　　
第三十八条 煤矿伤亡事故由煤矿安全监察部门负责组织调查处理。事故调查组由煤矿安全监察部门会同地方人民政府及其安全监督管理、行业管理、监察、公安和工会等部门抽调的人员组成。必要时可邀请有关专家参加。　　
第三十九条 各级煤矿安全监察机构按事故调查处理权限，负责对事故批复结案。发生一次死亡１０人以上事故，事故调查处理报告经省人民政府同意后，报国家煤矿安全监察局批复。伤亡事故结案后，要公开宣布处理结果。　　
第四十条 一般伤亡事故、重大伤亡事故的具体划分标准按国家有关规定执行。
第七章 伤亡事故责任追究 　　
第四十一条 对违反本办法，发生重特大伤亡事故的煤矿，按照《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》，追究当地人民政府主要领导人和政府有关部门负责人的责任。　　
第四十二条 伤亡事故发生后，瞒报、谎报或者故意拖延不报的，对有关人员给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。　　
第四十三条 对煤矿重大事故隐患不及时采取措施或者管理不善造成事故的，给予有关责任人及主要领导人行政处分。　　
第四十四条 对国有煤矿开办矿办小井的，除责令其取缔外。对该矿矿长或矿办小井主管单位正职领导人、矿务局(公司)正职领导人给予行政处分。 对乡镇非法生产矿井，除依法责令其取缔外，视情节轻重给予矿主经济处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任；对乡镇政府正职领导人给予行政处分。　　
第四十五条 负责安全监察、监督管理的政府有关部门末认真履行职责，发生重、特大伤亡事故的，对部门正职领导人，根据情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第八章 附 则 　　
第四十六条 本规定由陕西煤矿安全监察局负解释。　　
第四十七条 本规定自发布之日起施行。