全球化时代的中国人权与法治

湖北伟宸律师事务所 张绍明
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近几十年来,由于科技迅猛发展，特别是信息技术的突飞猛进，使人们交流有了前年未有的快捷，世界已经变成一个地球村。在知识经济时代，经济全球化已是大势所趋，伴随着经济全球化而来的西方文化、教育、道德、伦理对其他国家的冲击，使世界大多数国家不得不在考虑这样一个问题：如何面对来势汹涌的全球化？
经济全球化给世界各国带来了或多或少的好处，各国争相加入世界贸易组织就是例证。既然经济全球化能带来益处，其它领域是否也存在全球化的可能？比如环境保护、国际贩毒、国际恐怖组织犯罪这些跨国问题，单靠一国难以解决，需要世界各国的协作和配合。针对这类问题产生了大量双边协议或国际条约，使其不再是一国内政，随着调整这些领域的国际条约日益增多，法律全球化呼声再起。
法律能否全球化，各国学者对此有截然不同的看法，部分人认为，法律是主权的体现，作为主权象征的法律是不可能全球化的。我国学者认为：经济全球化切实可行，法律全球化是西方霸权的体现，经济全球化并不必然导致法律全球化，而应是政治多元化、法律多样化。罗豪才甚至发表《警惕法律全球化理论》，对此全面否定。
与我国一些学者观点截然不同的是，法律全球化的激进主义理论在全球大行其道，女法学家马蒂甚至提出了令人向往的世界法，在其代表作《世界法的三个挑战》中，为我们描绘了一幅体现公平和正义的世界法美景。在世界法的影响下，我国一些年轻学者也认为对法律全球化不能一概否定，而应客观对待，全球化的经济过程需要有法律全球化的框架，法律全球化有利于人们实现自由交往，苏州大学苏永坤认为经济一体化必然导致法律全球化，甚至提出将全球范围内的法律整合为一个法律体系。
法律能否全球化不在于人们的争论，而在于世界各国法律能否找到一个共同点，这个共同点应是各国普遍尊重、遵循的原则，这个原则已被国际社会所公认并为世界各国法律所接受，以此原则来影响各国的立法进展，使各国法律尽可能体现这一原则，而并非要求各国法律一样，尽管各国法律表现上有所差异，但法律所体现出的价值取向，法律影响，法律原则是相同的，这也就是法律的全球化。
世界各国法律是否存在这样一个闪光的共同点，是法律全球化理论能否站住脚的关键，世界法理论的实现虽然遥远，但他们真的找到这样一个闪光的共同点，那就是人权。
在人类历史长河中，人权一词的内涵和外延处在不断丰富和发展过程中，从自然法学派提出“天赋人权”开始，各家各派对人权都有自己不同的解说，但不管怎样，一个现代开明国家的法律不可能不反映人权的呼声，体现人权的价值，现在的法律中，人权一直居于一个国家法律体系的核心。因为人权是现代国家法律所追求的基本价值，法律的终极价值是为了实现人权，基本人权在法律体系中有最高的地位。
世界没有哪个国家说自己不讲人权，只是对人权的内容有不同看法。我国对人权的研究刚刚起步，在全球化的浪潮冲击下，我们参与国际人权合作的对话了，1998年，我国就加入了国际《人权与政治权利公约》，加上已经发表的12份有关人权现状的白皮书，我们融入人权国际大家庭已是不争的事实。
全球化要求法律体现人权，表现人权精神，追求法的终极价值。如果只将人权口号写在公约上，人权只不过是一张廉价的标签，人权要想在生活中存在并实现，就离不开法律的保护，人权的存在离不开法治，人权的发展同样离不开法治。人的生存权和平等权、财产权、发展权、自由权既是人权的主要内容，同时也是法治的主要目标。
经济全球化要求保护市场经济运行的法律具有共同性，法律保护人权的特性也要求法律倡导法治、保障人权。党的十五大提出了依法治国的基本主张，十六大又明确提出：建设社会主义政治文明，是全面建设小康社会的主要目标。加入WTO对我国经济体制提出了更高的要求，对我们的政治体制也同样提出了挑战。依法治国，建设社会主义法治国家是我国走向繁荣富强的政治保障，而我们所追求的法治国家应是一个充分保障人们行使权利，充分体现每个人的价值和尊严的美好社会，从这一点讲，人权和法治是内容和形式的关系，人权是法治的起点和归宿，法治离不开人权，也不应离开人权。
依法治国注入人权的内核并非在为世界法鸣锣开道，在全球化的浪潮中，我们不应忌讳讲人权，也不能回避人权。人权、法治与全球化并不矛盾，我们应看到全球化进程正在加快，欧盟已不仅是一个经济实体，不久的将来将是一个政治实体出现在世界舞台；我们应看到在环境保护、经济法、知识产权保护等领域，法律全球化已深入开展，并大有向其它领域扩展之势。诚然，世界法的美景离人类太遥远，但人权却是在现实生活中天天存在，我们在应对经济全球化同时，关注法律全球化、研究人权作为世界性话题的存在合理性，以此促进我国的法治进程，是当前我国法律不容回避的现实问题。
人权不仅是美好字眼，也是我们权利的核心，我们对全球化下的人权不应躲躲闪闪，与其让别人时不时拿起人权大棒敲打一下，还不如在人权论战中找到自己的位子，与他们平起平坐地讨论人权，以人权作为的内核，推进我国的法治进程。


四川省南充市人民政府


第14号南充市房地产开发经营管理实施细则


现公布《南充市房地产开发经营管理实施细则》，自2005年9月1日起施行。



市长：杜光辉


　　二○○五年六月十四日

南充市房地产开发经营管理实施细则

第一章 总 则
第一条　为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，维护房地产市场秩序，促进和保障房地产业的持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 房地产开发企业在我市从事城市房地产开发经营活动和我市有关行政管理部门对房地产经营活动实施监督管理，适用本细则。
第三条 本细则所称城市房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售（包括预售、现售）、出租商品房的行为。
本细则所称房地产开发企业，是指依法设立，具有企业法人资格的专营或主营房地产开发经营业务的经济实体。
本细则所称城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。建设以小区建设为主，严格限制零星项目建设。
零星项目建设的控制标准，由开发项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门制定。
第五条 南充市建设行政主管部门负责全市城市房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本细则。县级以上人民政府计划、土地、规划、工商、物价、房产等行政主管部门，依照有关法律、行政法规的规定，参与与房地产开发经营有关的管理工作。
第六条　房地产开发资质的申办、换证、变更等事项，除必须遵守本实施细则外，还必须遵守《行政许可法》等有关法律法规的规定。
第二章 房地产开发企业
第七条 房地产开发企业的开发资质证书是房地产开发企业进入房地产开发市场的唯一合法凭证，未取得开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。严禁无证开发、越级开发、挂靠开发等违规行为，严禁一次性开发。设立房地产开发企业必须具备以下条件：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的经营场所；
3、有符合国家规定的注册资本；
4、有足够的专业技术人员；
5、法律、行政法规规定的其它条件。
设立房地产开发企业，可向市、县（市、区）建设行政主管部门提出申请，经市建设局初审合格后再报省建设厅审批。申请设立房地产开发企业应提交以下资料：
1、设立房地产开发企业申请；
2、房地产开发企业资质申报表及申报软件；
3、工商营业执照；
4、落实的开发项目或国有土地使用权证书（该土地性质必须是房地产开发用地）；
5、企业注册资本验资报告（原件）；
6、经营场所证明；
7、企业章程；
8、企业法人证明（董事会决议及身份证复印件，审查原件）；
9、企业人员花名册、劳动合同（经劳动行政主管部门签章）；
10、企业工程管理制度、经营管理制度、财务管理制度；
11、有技术职称人员资格证明书复印件、身份证复印件（审查原件）；
12、可行性研究分析报告；
13、当地建设行政主管部门同意设立开发企业的报告等资料。
取得企业法人营业执照和资质证书的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
新设立的房地产开发企业，给予暂定资质，条件不得低于四级资质标准。
企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数；“与房屋建筑面积相当的房地产开发投资额”的折算标准和折算办法，由省建设行政主管部门确定。
第九条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审，建设部审批发证；其它等级资质由南充市建设局初审，省建设行政主管部门审批发证。
第十条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承担房地产开发项目。
（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在２５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在１５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（四）四级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、基础设施项目的开发建设，只可在企业注册地承担房地产开发经营业务。
（五）暂定资质房地产开发企业，按暂定相应资质等级可承担的业务范围承担房地产开发经营业务。
（六）新成立房地产开发企业取得暂定资质后可承担业务范围：设市（地级）城市新设立的注册资金不低于800万元的企业，按三级资质的业务范围承担业务；县级新设立的注册资金不低于500万元的企业，按四级资质企业的业务范围承担业务。暂定资质的开发企业可承担的业务范围，在其《暂定资质证书》副本中加以标注。
（七）省外二级和二级以下资质（含暂定资质等级）的房地产开发企业到我市从事房地产开发经营，按项目属地管理的原则和设立新企业的要求，向项目所在地的建设行政主管部门申请房地产开发资质。
第十一条 非我市辖区内注册的一级企业及省内其它地（市）州的二级、三级房地产开发企业到我市从事房地产开发经营业务，必须到房地产开发行政主管部门南充市建设局申请资质核验和登记备案。一个项目一个申请，经备案后，方能在我市行政辖区内从事房地产开发经营业务，并接受项目所在地建设行政主管部门的监督管理。申请备案应提交如下资料：
1、法定代表人身份证；资质证书正、副本；企业法人营业执照正、副本；法人代码证；企业管理人员和技术人员职称证书（均审查原件后，留复印件）。
2、开发项目中标通知书或土地拍卖中标通知书（土地权属证书）、企业职工花名册、外出开发核准申请、项目可行性分析报告、项目保证金所存银行资金证明（保证金不低于项目总投资的20%）、验资报告。
国外和港、澳、台地区经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第十二条 房地产开发企业实行年度考核制，考核内容严格按照建设部77号令《房地产开发资质管理规定》等国家有关文件执行，考核办法由南充市建设局每年根据实际情况另行制定。
考核结果分为合格与不合格。考核合格的保留原资质等级；达到上一级资质条件，企业申请升级的予以升级；考核不合格的由原资质审批部门予以暂定或降级或者注销资质证书；对于企业条件不符合原定资质标准或者有不良经营行为需要整改的企业给予暂定资质，不准承接新业务,待整改合格后重新核定资质等级，整改不合格的予以降级或注销资质证书。
第十三条 资质证书由国务院建设行政部门统一制作，任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
新设立企业的暂定资质证书有效期1年。建设行政主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年；自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15天内，到原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发企业变更名称、法人代表、注册资本、经济性质和主要管理、技术负责人等，应在工商行政管理部门办理变更登记后30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第十五条　房地产开发企业应按照省建设行政主管部门和统计主管部门的要求，定期向建设行政主管部门和统计主管部门报送资料和统计报表。
第三章 房地产开发建设
第十六条 市、县人民政府建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划和市场需求，会同同级计划、规划、土地、消防、房管等有关行政主管部门，编制辖区内的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
市、县人民政府建设行政主管部门应当建立房地产开发项目库，为房地产开发企业选择房地产开发项目服务。
第十七条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十八条 房地产开发企业申请开发项目应持开发资质证书、意向性开发项目可行性研究报告、项目资本金的银行证明（不得低于项目总投资的35%）、拆迁安置方案、物业管理方案等材料向建设行政主管部门提交项目论证报告。
第十九条 建设行政主管部门会同规划等部门对开发企业提交的意向性开发项目进行论证，根据论证结果，填发《房地产开发项目建设条件意见书》。并就以下几方面提出书面意见，以作为土地出让或划拨的依据之一。这些意见均将载入房地产开发项目建设条件意见书中，房地产开发企业应按照《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容进行开发建设：
1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
2、城市规划设计条件；
3、基础设施和公共设施的建设要求；
4、基础设施建成后产权界定；
5、项目拆迁补偿、安置要求；
6、建设质量等级要求；
7、有关税费的解缴要求；
8、其他需要提出的建设条件。
没有取得《房地产开发项目建设条件意见书》的房地产开发企业，国土部门不得为其办理土地出让手续，计划部门不得为其办理项目立项手续。
第二十条 房地产开发企业在获得房地产开发项目之日起5日内，必须到市、县人民政府建设行政主管部门领取《房地产开发建设项目手册》。房地产开发企业在项目建设过程中必须将主要事项如实记录在《房地产开发建设项目手册》中，报项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门备案。项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门应当对《房地产开发建设项目手册》记录的内容进行检查备案,作为项目管理和资质管理的依据。
第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度。市、县人民政府建设行政主管部门应当加强对项目资本金投入、使用的监督。资本金占项目总投资（不包括取得土地使用权价款）的比例，除经济适用房外，所有的开发项目均不得低于35%（项目资本金制度另行制定）。
第二十二条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下，后地上的原则实施。
第二十三条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同预定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作等原因造成动工延迟的除外。
第二十四条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规和建筑工程质量安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范的规定以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防施工、监理等有关部门或者单位进行竣工验收，并将质量情况向县级以上建设行政主管部门备案。
第二十六条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，由房地产开发企业提出申请，建设行政主管部门依照下列内容进行综合验收备案：
1、城市规划设计条件的落实情况；
2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3、单项工程质量验收情况；
4、拆迁安置方案的落实情况；
5、物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实施分期开发的，可以分期验收。
县（市）内的房地产开发项目由县（市）建设行政主管部门验收备案；三区建设行政主管部门负责其行政辖区内区属企业开发项目的验收备案；市建设局负责市属开发企业及外来企业开发项目的验收备案。
第二十七条 房地产开发项目经竣工验收合格并向县级以上建设行政主管部门备案后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目经综合验收合格，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，未经质量备案的不得交付使用。市、县人民政府房地产管理部门不得办理房屋权属登记。
第四章 房地产经营
第二十八条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：
（一）转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书或者建成房屋的房屋所有权证；
（三）转让人已经支付全部应当缴纳的前期税费；
（四）转让人已经完成房屋开发投资总额（不含土地使用权出让金）的25%以上，或者成片开发土地已经形成工业用地或者其他建设用地条件；
（五）受让人具备相应的房地产开发资质；
（六）受让人具备项目剩余投资额35%以上的项目资本金；
（七）法律法规规定的其它条件。
第二十九条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更手续办理完毕之日起30天内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地的市（州）、县人民政府房地产开发主管部门备案。受让人领取《房地产开发建设项目手册》。
第三十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人、受让人应当联合书面通知被拆迁人。
转让房地产开发项目时，转让人已经预售商品房的，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产管理部门办理商品房预售变更登记。并自签定项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。预售人应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同，或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。
转让的房地产开发项目已经设定抵押权的，应当书面通知抵押权人和受让人；抵押权人不同意转让的，不得转让该房地产开发项目。当事人另有书面约定的，从其约定。
第三十一条 房地产开发企业进行联合建设房地产开发项目的，应当将联合建设的事项记录在《房地产开发建设项目手册》中，并于具有法律效力的联建文件生效之日起10天内，送联建项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。
第三十二条 房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证。
第三十三条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）建设行政主管部门出具的工程进度证明和质量监督机构出具的质量
检验证明；
（二）《城市商品房预售管理办法》规定的其他资料。
第三十四条　房地产开发企业在办理预售许可证时按下列程序办理：
1、预售商品房应向建设行政主管部门申请工程进度认定和质检部门的分部工程质量检验证明；
2、建设行政主管部门应自接到房地产开发企业申请之日起10日内，组织工程质量监督机构到工程施工现场进行查勘，核实已完成的开发工作量，出具工程进度证明；
3、房地产开发企业凭工程进度证明和质量检验证明到房地产管理部门申办预售许可证。房地产管理部门查验预售商品房项目的各项证件、资料的合法性，对证件齐全符合预售条件的，核发《商品房预售许可证》。
住宅小区的商品房预售，《商品房预售许可证》可按组团或幢号分期发放，并明确预售房屋具体幢号，企业不得擅自扩大预售许可范围；单体项目的商品房预售，《商品房预售许可证》一次发放。
第三十五条 房地产开发企业预售已经抵押的商品房，必须征得抵押权人书面同意并书面告知购买人；抵押权人不同意的，房地产开发企业不得预售。严禁房地产开发企业将已经预售的商品房进行抵押。
第三十六条 以划拨方式取得土地使用权，在未办理有关土地出让手续和交付全部土地使用权出让金以前，不得进行房地产开发，已经开发的不得进行销（预）售。
第三十七条 经济适用住房是指政府提供政策优惠、限定供应对象和价格，具有保障性质的政策性商品住房。
房地产开发企业从事经济适用住房建设、交易，各级政府建设行政主管部门对其实施管理，按建设部《经济适用住房管理办法》执行。
第三十八条 房地产开发企业、房地产中介服务机构不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，视同房地产开发企业在商品房销售合同中预定的合同要约条款。
房地产开发企业、房地产中介服务机构不履行预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，应当承担违约责任。
第三十九条 房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示《商品房预售许可证》。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
预售商品房的房地产开发企业，必须与银行签订监督使用预售资金的协议，并按规定接受建设行政主管部门和银行的监督管理，确保预售资金用于该商品房的建设（商品房预售款监督管理办法另行制定）。
第四十条 商品房销售应当按套（单元）或套内建筑面积计价，当事人双方应当签订书面买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等。
房地产开发企业销售商品房的面积，必须符合国家关于房产测量、建筑面积计算和分摊的规定。
商品房销售应当采用国家推行的商品房卖买合同示范文本。
第四十一条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第四十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业应当在签订商品房销售合同时，向购买人提供商品房质量保证书；在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书。
商品房质量保证书应当列明建设行政主管部门备案的工程质量情况、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房质量保证书内容涉及的标准不得低于国家规定，不得违反商品房买卖合同的约定。
房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品房购买人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。
凡工程保修期内的分部分项工程的投诉均属各级建设行政主管部门的受理范围，超过保修期的项目或工程由房屋产权单位或房管部门负责受理。
保修期内，由房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 商品房交付使用后，购买人认为主体质量不合格的，可以向原工程质量备案的建设行政主管部门申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第四十五条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权证书和房屋所有权证书，并提供必要的证明文件。
第四十六条 房地产开发企业出租商品房及其管理，按省人民政府的有关规定执行。
第五章 法律责任
第四十七条　违反本细则规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十八条　违反本细则规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市、县人民政府建设行政主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十九条　房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）申请资质证书或者资质年检中弄虚作假的；
（二）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
第五十条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大质量事故的，原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第五十一条　企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和不参加年度考核或者不按规定报送有关资料和统计报表的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处在1万元以上2万元以下的罚款。
第五十二条 房地产开发企业擅自改变房地产开发项目中涉及公共安全和公共利益的内容，可能侵害购买人、第三人或者社会公共利益的，处工程总造价0.5%---2%的罚款。
第五十三条　违反本细则规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市、县人民政府建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处罚款。经验收不合格的，依照本细则第五十二条的规定处理。
前款罚款按照以下规定执行：
（一）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在15万平方米以上的，处25万元以上30万元以下的罚款；
（二）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在10万平方米以上不足15万平方米的，处20万元以上25万元以下的罚款；
（三）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在5万平方米以上不足10万平方米的，处15万元以上20万元以下的罚款；
（四）单体工程项目，建筑面积在5万平方米以下的，处10万元以上15万元以下的罚款。
第五十四条　违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由县级以上人民政府工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条　违反本细则规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十六条 违反本细则规定，未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。
违反本细则规定，未经抵押权人书面同意且未书面通知购买人，将已经抵押的商品房进行预售的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令退还预付款本息。
第五十七条　违反本细则规定，在商品房销售时，不向购买人提供商品房质量保证书和商品房使用说明的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期提供，可处1万元以上2万元以下的罚款。
第五十八条 国家机关及其工作人员在房地产开发经营管理中，有下列情形之一的，由有管辖权的国家机关根据情节轻重，责令限期改正、给予批评教育或进行行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本细则规定，未达到资质条件而批准资质等级的；
（二）超过法定审批时间，符合条件而不审批的；
（三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定，擅自批准建设的；
（四）不具备商品房预售条件，批准预售的；
（五）不具备抵押条件，批准抵押的；
（六）不符合房地产开发项目转让条件，批准转让的；
（七）滥用职权，随意处罚当事人的；
（八）以权谋私、贪污受贿的；
（九）违法向房地产开发企业收取费用的；
（十）强制或者变相强制房地产开发企业参加评比达标、赞助和展销等活动的；
（十一）有其他违法违纪行为的；
有前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）情形的，其批准行为无效。
第六章 附 则
第五十九条　各市、县人民政府可根据本细则制定实施办法。
第六十条　城市规划区以外国有土地上的房地产开发经营及管理，参照本细则执行。
第六十一条　本细则由南充市建设局负责解释。
第六十二条　本《细则》自二○○五年九月一日起施行。