对承租人优先购买权保护被弱化之辨析
——以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等为据

郑书宏 卢宇

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民已将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化，导致实务界不少人认为，对承租人之优先购买权的保护已经被弱化了。对此，笔者认为，两个司法解释的前后变化意义在于理顺立法中的法律逻辑关系，但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化，反而被更加明确和完善了。

一、承租人优先购买权的债权性质

　　根据民事权利分类规则，以是否以财产利益为内容，民事权利可分为财产权和人身权。而财产权，则是指以财产利益为内容，并直接体现财产利益的民事权利，包括物权、债权、继承权和知识产权中的财产权利。就物权而言，其是指直接对物进行占有、使用、收益和处分的权利，其客体是物本身。而就房屋租赁合同中承租人的优先购买权来说，承租人的该项权利是优先认购出租人欲出让的房屋，换句话说，就是承租人要求购买出租人房屋时，出租人不得拒绝，同时其他希望购买的民事主体（除法律另有规定外）也不得干涉。由此可见，承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为，而不是房屋本身。继承权是基于人身关系享有的权利，承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同产生的，不是基于人身性而是基于债的关系。知识产权中的财产权的保护的是与作品、专利和商标有关的利益，承租人优先购买权与其不能相容显而易见。从立法来看，我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看，民法通则并没有规定该项权利，该项权利被规定在合同法之中。同时，物权法定原则，我国物权法只明确规定了所有权、用益物权（包括土地承包经营权、、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权）和担保物权，并没有将承租人优先购买权确认为物权。

　　由此可知，从权利的标的、产生依据以及当前立法来看，承租人优先购买权属于债权。

二、对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条之立法原因分析

　　《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，即使标的物上存在承租人的优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同也是有效的。该条规定致不少人认为，既然法律对出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力予以认可，那么有效的合同就应当受到法律的保护，法律既然选择对其进行了保护，那么就对与其相冲突的承租人的优先购买权予以了否认。加之此前最高人民法院将民通意见第118条予以废止，导致这些人更加相信法律对承租人的优先购买权的保护力度减弱了。

　　笔者认为，最高人民法院出台该条规定并不是意图减弱承租人的优先购买权，而是使立法在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护。

　　第一，合同法关于依法成立的合同有效、有效的合同应当受到法律保护的规定只对合同的向对方发生约束力。笔者作此结论，一则源于债之相对性。二则我国立法并没有对将合同关系作为侵权行为法的保护对象，对于第三然导致的合同不履行，依照违约责任规定来处理。因此，第三人与出租人之间的买卖合同被认定为无效就没有法律依据（除有法律明确规定的无效情形外）。

　　第二，物权法颁布后，不动产买卖合同的生效不再以过户登记作为条件，其效力取决于其是否违反合同法的规定。民通意见第118条被废除正是基于其与物权法相违背。并且，如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效，那么根据合同法规定，双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任，而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失，这对受害人的保护是不周到了，即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反，如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护，而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价，以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

三、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》对承租人优先购买权保护的重述和完善

　　对于优先购买权，我国法律确定了共有人和承租人的优先购买权。民法通则第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该两条规定，优先权是指“在同等条件下优先购买的权利”。该前提很明确，“优先”是在“同等条件下”的，也就是有其他第三人意图通过购买获得标的物的所有权。但是，该优先究竟是指缔结合同权利的优先还是合同履行的优先呢？

　　笔者认为，该优先应当包含这两层含义。在第三人还没有与出卖人缔结合同时，优先购买权人有优先缔结合同的权利；而均已经缔结合同的，那么优先购买权人有要求履行合同的优先权利。如果只是承认缔结合同的优先，那么如果第三人已经与出卖人缔结合同并生效，那么除非认定该合同无效，否则优先购买权人的优先权就根本无法得以实现。现在司法解释已经很明确，第三人与出卖人的合同是有效的。在此背景下，如果只承认缔结合同权利的优先性，那么优先购买权人的优先权就是形同虚设的。这显然违背了法律确定优先购买权的初衷。沿着这个逻辑思路，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然对第三人与出租人的房屋买卖合同的效力予以认定，但是并没有明确排除优先购买权人要求在同等条件下缔结合同和履行合同的优先权。并且，该司法解释第二十四条仅列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。该条看出，第三人与出租人缔结的合同能够阻碍承租人行使优先购买权的情形仅仅限于，该第三人与出租人之间具有物权关系或亲属关系以及房屋已经完成物权变动等情形。根据反向解释规则，在第三人与出租人不具备上述关系以及标的物尚没有完成物权变动的情况下，承租人是有权行使其优先购买权的。

　　另外，有两点值得说明：第一，由于合同法明确规定了恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为无效，所以第三人与承租人之间缔结的买卖合同如果存在这些情形的也是无效，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》并没有认定这些情形的合同有效。第二，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条前半部分规定，在出租人侵害承租人优先购买权的情形下，承租人有权要求赔偿（而不是说承担违约责任）。该条规定填补了以往立法的空白，赋予承租人切实可行的权利去维护其优先购买权。这不得不说是立法的一种进步和完善。

　　最后，笔者认为，承租人有先购买权是法定的债权，而不是合同约定的权利，因此合同法关于违约责任的规定——同时要求承担违约责任和要求继续履行——不能适用于此，法律虽然赋予了承租人两种权利救济途径，但是其只能二者选一。

　　综上所述，城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求行使优先购买权两途径之一进行救济。

四川君合律师事务所 郑书宏 卢宇
国家工商行政管理总局


关于进一步加强流通环节亚运会食品安全监管工作的通知

各省、自治区、直辖市工商行政管理局：

第16届广州亚运会和亚残运会（以下统称亚运会）即将在广州召开。为了认真贯彻落实中央关于切实做好广州亚运会和亚残运会期间有关工作的部署和加强食品安全监管的要求，切实维护亚运会食品市场秩序，保护国内外消费者的合法权益，现就加强流通环节亚运会食品安全监管和消费者权益保护有关工作通知如下：

一、进一步提高思想认识，切实增强做好流通环节亚运会食品安全监管工作的紧迫感和责任感。

即将召开的第16届亚运会是继2008年北京奥运会后我国举办的又一次大型综合性国际体育盛会，也是时隔20年后我国第二次举办亚运会。这次亚运会的成功举办，事关我国改革开放、增进我国人民同亚洲各国各地区经济文化交流、增进相互了解和友谊、促进世界和平与发展，具有十分重要的意义。广州亚运会规模大、人数多、时间长，确保亚运会期间食品安全既是2010年流通环节食品安全监管工作的重中之重，更是工商行政管理机关贯彻党中央、国务院的总体部署和要求的一项重要任务，对于确保亚运会的顺利举行，营造和谐稳定的社会环境具有十分重要的作用。各级工商部门要从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会和维护我国形象的高度出发，进一步提高思想认识，增强大局意识、服务意识和责任感与紧迫感，牢牢把握“四个只有”，把亚运会期间流通环节食品安全保障工作作为当前一项重要的工作任务，精心组织，周密部署，高标准、严要求，切实做好亚运会期间流通环节食品安全监管和消费者权益保护工作。

二、强化流通环节食品市场监管，切实维护亚运会食品市场秩序。

各级工商部门要按照全国工商行政管理工作会议和全系统食品安全监管暨消费者权益保护工作会议的总体部署，充分发挥职能作用，针对亚运会前和亚运会期间食品市场特点，采取有效措施，切实加强流通环节亚运会食品市场监管。

（一）以亚运会赛场及周边和游客集中场所为重点，加大对食品市场经营主体的监管力度。各地要在前一阶段清理和规范食品经营主体资格工作的基础上，进一步集中力量开展规范食品经营主体资格专项执法检查，依法开展查处取缔食品无照经营专项执法行动。要在当地政府的领导下，按照综合治理的原则，会同卫生、质检、公安、城管等部门，以亚运会赛场、训练场地、住宿宾馆、就餐饭店、指定路段、途经路线、比赛路线、旅游景点、繁华街道、车站码头和机场等交通枢纽周边区域为重点，对食品经营主体再次进行全面的清查和规范，逐户检查食品经营主体资格情况。尤其要针对城乡结合部、郊区农村等无证无照经营易发、多发的特点，进一步完善市场日常巡查制度，切实提高市场巡查的针对性和有效性，切实加大查处取缔无照经营的力度，严格工商机关登记注册机构依法规范主体资格的责任和基层工商所对辖区食品无照经营的依法查处取缔责任，采取清理与规范、取缔与疏导相结合等措施，确保亚运会食品经营主体资格合法有效。

（二）以亚运会期间消费集中的食品为重点，加大对食品质量安全的监管力度。各地要突出奶制品、饮料、酒类、糖果、糕点、休闲食品等亚运会期间市场消费集中的重点品种，突出商场、超市、批发市场、集贸市场、食品店等游客集中、消费量大的重点场所，依法运用食品抽样检验工作手段，切实加大流通环节食品安全监管力度。一是要按照“六查六看”的要求，深入开展专项执法检查。在亚运会期间，要强化重点场所重点食品的日常巡查，重点检查食品的质量是否合法，生产日期、保质期是否有效等，坚决打击销售假冒伪劣食品、不符合食品安全标准的食品、无证无照经营食品等，依法查处食品的不正当竞争、商标侵权、虚假广告等违法行为。涉嫌犯罪的，要依法及时移交公安机关处理。二是要加大食品快速检测和抽样检验工作力度。各地要以亚运会期间消费集中、消费量大的食品为重点，扩大食品抽样检验和快速检测的范围，增加频次，尤其要加大对亚运会专营专供流通企业的食品抽样检验和食品市场快速检测工作力度，确保食品质量合格。要充分利用检测结果，按照有关规定和程序依法发布信息，有效进行消费提示、警示和引导。三是要加大不合格食品退市工作的力度。各地对在日常巡查、抽样检验中发现的不符合食品安全标准的食品，要依法监督经营者立即停止经营，并通知相关生产经营者和消费者，按照有关规定，应该召回的由生产企业召回，应该销毁的要坚决依法销毁，并对违法经营者依法予以处罚。要有针对性地加强跟踪监管，特别是涉及问题食品销售跨地区的，要及时通报流入地和流出地工商部门，依法协同跟踪查处，确保应当退市食品及时有效退市。要及时向食品生产环节和消费环节相关监管部门反馈通报情况，形成监管合力。

（三）以食品经营者建立并执行相关自律制度为重点，加大对亚运会食品专营专供流通企业的监管力度。一是要全面掌握和严格落实流通环节亚运会食品专营专供企业名录及其监管责任人，加大检查力度，监督经营者对供亚运会的食品实行专库、专柜、专档、专车、专人负责；督促企业认真落实各项安全防范措施，切实把好“人员关、进货关、保洁关、留样关和流转关”，特别是要监督检查专供企业严把食品货源质量关，严防人为破坏和二次污染。二是要将流通环节亚运会食品专营专供企业作为监管的重中之重，严格实行“五定四查”和“驻点式”管理制度，明确工作要求，确保专营专供企业各项监管措施落实到位。供亚运会食品的经营者所在地工商局要通过实行工商专管员24小时驻点式监控等措施，实现对流通环节专营专供企业食品准入、交易和退市的全过程监管，确保专营专供企业定领导、定人员、定责任、定制度、定措施等“五定”落实到位，并通过检查企业主体资格是否合法有效，检查专供食品进销货是否有合法的购销合同，检查企业的食品质量是否合格，检查企业食品安全保障措施和责任是否落实到位等“四查”，及时发现和排除隐患。三是要以亚运会食品专营专供企业为重点，通过监督经营者建立健全进货查验、进货查验记录制度等自律制度，对其食品准入、交易和退市进行全程监管，建立和完善流通环节亚运会食品安全监管链条和追溯机制；严格监督食品经营者落实法定责任和义务，切实对消费者负责。

（四）以食用农产品为重点，加大市场规范管理工作力度。要按照《农产品质量安全法》的规定，结合广州亚运会食品安全保障工作的特点，依法切实加强农产品市场监管，进一步完善农产品市场主体准入制度，建立健全主体信用分类监管体系，规范经营主体准入行为。依法严厉查处农产品销售企业及农产品批发市场中的农产品销售者销售质量不合格农产品的违法违规行为。要积极引导和监督农产品经营者建立和落实进货检查验收、购销台账、场厂挂钩、场地挂钩以及不合格农产品退市等项制度，加强经营者自律，依法严格规范农产品经营行为。以查处销售病死病害猪（牛、羊）肉和注水肉为重点，严防未经检验检疫或检验检疫不合格畜禽产品流入市场。

三、强化对流通领域商品质量监管和服务领域消费维权工作，切实保护消费者合法权益。

一是进一步加大亚运会期间消费维权工作力度。要充分发挥12315消费者申诉举报网络作用,进一步加大12315进商场、进超市、进市场、进景区等工作力度，方便亚运会期间国内外消费者就近申诉举报,就近解决消费纠纷。要建立完善快速解决消费纠纷的“绿色通道”，对涉及亚运会运动员、工作人员、外籍游客、媒体记者的申诉举报，第一时间快速处理，切实做到事事有回音、件件有着落；要引导和督促经营者切实履行保护消费者合法权益的社会责任，促进消费纠纷的和解，力争使消费纠纷的解决不出店门、不出市场，解决在源头，化解在基层。同时，要完善相关工作制度和机制，进一步提高12315受理人员的业务素质和工作能力，树立工商系统良好的“窗口”形象。二是实行24小时值班制度。亚运会期间，广东省和有关重点地区工商行政管理系统要建立24小时值班制度，配备一定数量的懂外语、精业务的工商人员，确保时时有人受理申诉举报，消费纠纷及时得到妥善处理，对举报的违法案件及时依法处理。一旦发生突发事件，领导干部要靠前指挥，果断处置。要及时对亚运会期间的申诉举报咨询信息进行汇总分析，依法按程序发布消费提示、警示，引导消费者科学、文明、健康消费。三是加强商品市场和服务领域监督检查。广东省工商部门要以亚运会赛场周边、游客集中场所以及大型商场超市、批发市场、集贸市场和亚运会定点宾馆、大型餐饮、娱乐场所为重点区域，切实强化商品市场日常巡查和有关服务领域监督检查。各地要围绕手机、服装、家用电器等关注度高的商品和旅游、美容美发、宾馆饭店等重点领域，强化商品质量监督检查，加大专项执法力度，严厉查处销售假冒伪劣商品等违法行为，切实维护亚运会期间商品市场和服务领域经营秩序。

四、建立健全亚运会食品安全预警和防范机制，及时有效做好突发问题应急处置工作。

各地要进一步对已制定的应急预案进行修订和完善，通过应急预案演练、应急系统检查和应急预案的落实和需要时的快速启动等，切实提高应对食品安全和消费维权突发问题的实战能力和水平。要确保亚运会期间一旦发生食品安全和消费维权突发事件，能及时有效启动应急预案和迅速妥善处置突发问题，切实有效保障亚运会食品市场消费安全。

五、加强组织领导，密切协作配合，狠抓检查落实。

各级工商部门要在当地党委、政府的统一领导下，切实加强组织领导，继续坚持“一把手”亲自抓，分管领导具体抓，业务机构分工负责协作抓。要加强与农业、公安、卫生、商务、质检、食药、城管等部门的协调与配合，充分发挥部门间的整体优势，形成监管合力。要加强对流通环节亚运会食品安全监管工作的宣传，严格按照国家规定发布亚运会食品安全信息。要严格责任制度和责任追究制度，采取重点督查、交叉检查、明察暗访等办法，一级抓一级，层层抓落实。亚运会期间，各地要严格实行24小时值班制度和重大事项报告制度，本辖区发生食品安全突发事件和食品安全重大情况、重大案件等重大事项时，要立即报告当地政府和上级工商机关。

亚运会和亚残运会结束后，各地要对亚运会和亚残运会食品安全监管和消费维权工作进行认真总结，形成书面报告，于2010年12月22日前一并报送总局食品流通监管司。

联系人：李慧敏；联系电话：010-88651621；传真电话：010-68028470；电子邮箱：sps@saic.gov.cn。

附件：流通环节亚运会食品安全监管工作情况统计表

国家工商行政管理总局　

二○一○年九月三十日

流通环节亚运会食品安全监管工作情况统计表

填报单位：　　　　　　　填报人：　　　　填报时间：年　月　日

类　　别
数　　量

出动执法人员（人次）


检查食品经营户（户次）


检查批发市场、集贸市场等各类市场（个次）


查处不符合食品安全标准的食品案件（件）
案件数（件）


案值（万元）


罚没金额（万元）


查扣不符合食品安全标准的食品数量（公斤）


移送司法机关案件（件）


受理和处理消费者申诉和举报（件）


为食品消费者挽回经济损失（万元）


取缔无证照食品经营户（户）


吊销营业执照（户）


吊销食品流通许可证（户）


说明：
1.填报的起止的具体时间：10月1日起至亚残运会结束止；

2.报送的具体时间和方式：12月22日前，通过国家工商行政管理总局

综合业务系统报送。