关于贯彻《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》有关问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 10:56:35   浏览:8984   来源:法律资料网
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关于贯彻《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》有关问题的通知

建设部


关于贯彻《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》有关问题的通知



建住房函[2003]77号

各省、自治区建设厅,直辖市房地局:

  为落实《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》(建住房[2002]251号以下分别简称《标准》和《办法》),部署今年的考核工作,推进各地房地产交易与权属登记管理规范化,现就有关问题通知如下:

  一、充分认识贯彻《标准》和《办法》的意义

  推动房地产交易与权属登记管理规范化,是加强行风建设、提高管理水平、增强服务意识的有效途径,也是整顿规范房地产市场秩序的重要内容。房地产交易与权属登记管理是维护房地产市场秩序、保障房地产交易安全的基础性工作,交易登记机构是办理有关手续,提供相关服务的窗口,交易登记管理工作的好坏,直接关系到人民群众的切身利益。关系到政府在群众心目中的形象。各级房地产管理部门要从实践“三个代表”重要思想的高度,充分认识这项工作的重要性。要结合当前正在进行的行政审批制度改革,以贯彻落实《标准》和《办法》为契机,切实转变职能,改进工作作风,简化办事程序,提高办事效率,不断提高服务质量,为居民住房消费营造良好的环境。

  二、对房地产交易与权属登记管理工作进行一次全面检查

  为全面贯彻落实《标准》和《办法》,推动房地产交易与权属登记管理规范化,各省、自治区、直辖市建设(房地产)行政主管部门要统一组织,对照《标准》,对辖区范围内房地产交易与权属登记管理工作进行一次全面检查。检查重点是各地推行房地产交易与权属登记一体化,贯彻落实国家有关部门规范住房交易手续费和房屋所有权登记费文件,规范登记要件和办件时限,利用现代化管理手段、实现政务公开等情况。检查可采取市(县)自检与省(自治区、直辖市)组织抽检相结合的方式进行。

  通过检查,要认真总结推广好的经验、做法。对检查中发现的问题,要及时提出改进措施,限期整改。检查结果要以适当方式在省、自治区、直辖市房地产管理系统内通报,并于2003年5月15日前将检查情况书面报建设部住宅与房地产业司。

  在各省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门组织检查的基础上,2003年6月份,建设部住宅与房地产业司将会同中纪委驻部纪检组、部精神文明建设办公室、纠正行业不正之风办公室,分片、分组对部分省(自治区、直辖市)、市(县)房地产交易与权属登记规范化管理情况进行实地抽检。

  三、认真做好2003年考核工作

  今年是按照《标准》和《办法》进行房地产交易与权属登记规范化管理考核的第一年。为顺利开展这项工作,现对有关问题进一步明确如下:

  (一)考核工作要与房地产交易、权属登记管理全面检查相结合。要严格按照《办法》规定的程序,对照《标准》的要求,对申报单位的规范化管理情况进行考核和验收。考核和验收工作要深入实际,不能流于形式、走过场。

  (二)原房地产产权管理创全国先进达标、标兵单位和房地产市场管理创全国先进达标、标兵单位及其他在规范化管理方面表现比较突出的单位,可以按照《办法》的规定进行相应申报。

  (三)需要申报房地产交易与权属登记规范化管理先进单位的,各省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门应于2003年5月15日前,将申报材料随检查结果报告一并报建设部住宅与房地产业司。建设部在对各地全面检查情况进行实地抽查时,将对这些单位进行重点检查。

  (四)建设部对达到房地产交易与权属登记规范化管理先进单位考核标准的,按照《办法》的规定,进行公示、认定。

  四、总结经验,不断提高房地产交易与权属登记规范化管理水平

  为推进文明服务示范窗口建设,全面提高房地产交易与权属登记管理规范化水平,在房地产交易与权属登记管理全面检查及首次规范化管理考核的基础上,2003年二季度,建设部精神文明建设办公室和住宅与房地产业司将联合召开加强行风建设、全面推动房地产交易与权属登记管理规范化座谈会,总结房地产交易与权属登记管理工作检查情况,交流行风建设及房地产交易与权属登记规范化管理经验;针对存在的问题,研究相应的对策,部署下一阶段的规范化管理工作。

  各地在贯彻执行过程中有何问题和建议,请及时向建设部住宅与房地产业司反映。

  联系人:杨佳燕  张锋

  联系电话:010—68394081,68393190

  通讯地址:北京市三里河路9号建设部住宅与房地产业司

  邮政编码:100835

中华人民共和国建设部
二○○三年三月二十八日



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论格式合同
陈晓航
(重庆邮电大学 法学院)

摘要:随着我国市场经济的日益发展发展,格式合同有了广泛的应用和发展空间。格式合同的广泛运用,一方面节省了大量的订约时间,加速了交易的进行,改变了传统条件下一个合同的订立必须经过反复要约和承诺方能成立的非经济行为,消除了复杂的讨价还价程序。另一方面极大地降低了交易成本,使企业预先计算成本、利息、风险负担、付款期限,对耗损、不可抗力所致损失亦能预先将其减少到最低限度。但也在一定程度上限制了合同自由原则。这就迫切需要对格式合同加以规制,以达到平衡交易双方利益,体现平等公平,促进社会和谐发展。

关键词: 格式合同;格式条款;法律规制

一、格式合同概述
(一)格式合同的概念
格式合同这一概念在现今的法律领域已被广泛使用,但国内外对其有多种理解:
第一,在美国、日本和法国等国家将其称为“附合合同、附意合同”,法国法中的附合合同是指:“一方当事人对于另一方当事人事先已确定的合同条款只能表示全部同意或不同意的合同,亦即一方当事人要么从整体上接受合同条件,要么不订立合同,而所谓‘不订立合同’的选择,客观上又根本不存在。” [1]另一种对格式合同的称谓是“一般交易条款”,持此种概念的有德、意大利、奥地利等国。
第二,我国台湾地区的(消费者保护法)将格式合同称为定型化契约,是指:“企业经营者为与不特定多数人订立契约之用而单方预先拟定之契约条款。[2]其他还有一些有关格式合同的称谓,如以色列称之为“标准合同”,葡萄牙法称之为“加入合同”。
第三,我国法学领域对格式合同概念的理解也不尽相同,有的认为:“由一方当事人、有关团体或国家机关制订的,或由国家法律直接规定的,包括全部交易条款的一种合同。” [3]有的认为:“由一方当事人预先制订的、并由不特定的第三人所接受的、具有完整的和定型化特点的格式条款。" [4]而我国1999年实施的《合同法》第39条规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。

以上各种定义,总体上看只是格式合同的调整和适用范围有所不同,在概念所诠释的本质特征方面并无根本差异。因此,笔者认为,格式合同应当是,合同条款由当事人一方为重复使用(即为与不特定多数人定约)而预先拟定,相对方只能对该拟定好的合同概括地表示全部同意或者全部不予接受,而不能进行协商的一种合同,在日常生活中也可称其为标准合同。
(二) 格式合同的产生发展及其原因
1、格式合同的产生与发展
在合同最初出现时,并没有格式合同的存在,格式合同产生于19世纪末,它是伴随着规模经济和垄断企业的出现而大量产生的。
首先,在十九世纪初期,西方各国在农业、手工业以及小规模工业等方面的交易就已经遵循“相因成习”的方式缔结合同,对于同一种类的合同,以及合同中不断重复的内容,当事人以书面形式将其定型化,以便为将来订立合同时使用。对于这一现象,尽管当时并未产生格式条款和格式合同的理念及相应的法律规范手段,但经济上的需要却使得当事人之间自发地产生了利用格式条款合同来简化其缔约程序,从而提高交易效率的要求。
随后,西方主要资本主义国家相继进行的工业化运动使得对煤炭、蒸汽、石油等能源的利用取得了革命性的进步,整个的生产和消费方式都相应的发生了剧烈的改变,这一变革对于契约法影响最大。大工业的发展为社会提供了大量的日用消费品,并造成了生产与消费的严重分化与对立,物质消费行为以及企业、服务业的交易行为(如银行、保险、运输)数量与日俱增,这就意味着如果仍然按照普通契约的订约方式对合同的各项内容逐项商谈,以确定双方的权利义务,显然已经不适应经济发展的需要。实际上,从十九世纪以来,不动产的买卖合同,公司的设立合同,出版合同,特许权协议等合同类型都大多依照格式条款订立,只是在特殊情况下,对这些格式条款的内容稍加更改而已。
进入二十世纪以来,格式条款合同的采用更为广泛,除了少数内容特殊、复杂的合同关系仍然需要由当事人双方相互协商、个别合意外,对于交易内容固定、交易频繁进行、内容重复的合同,尤其是公营的公用事业,如水、电、交通、煤气、通信等学理上称为“大众契约”的情形,当事人间已经完全没有个别合意可言,格式合同已经成为现代人类生活的一种普遍的经济现象。例如,德国自第一次世界大战以后,开始出现一种趋势,即保险公司、银行、大公司以及联合企业等,一反过去根据个别客户的需要分别签订合同的一贯作法,改而采用标准统一并事先规定好合同条款的格式合同。[5]
2、格式合同产生的原因
我国台湾学者黄越钦认为格式条款合同之所以在现代社会中被如此普遍地适用,主要来自于以下三个方面的社会动因:第一,法律行为或订约行为的强制倾向,这是现代经济生活社会环境的产物;第二,缔约、履约大量发生且内容不断重复,成为日常生活的例行事项,企业界利用契约自由的缺陷,以格式合同作为攫取更多利润的有效工具;第三,以大量生产消费为内容之现代生活关系,使得企业界与顾客都期望能够简化订约程序。[6]
实际上,格式条款合同的采用作为现代合同法的重要发展趋势,一方面,这是与经济的发展,企业生产规模的扩大,公用事业在日常生活中的地位愈来愈重要及契约自由理论本身的缺陷所分不开的,而另一方面,高昂的市场交易成本也迫使消费者不得不接受格式合同。
(三) 格式合同的法律特征
格式合同的特征概括起来有以下几个方面:
1、合同条款的不可协商性。
格式合同的使用人通常从自己的目的、利益角度出发,制定和使用格式合同,而作为合同的相对人,对格式合同的内容和具体条款并无协商和讨价还价的余地,即要么接受要么拒绝,从而排除了一般双务合同的平等协商(要约与承诺)过程,笔者认为这是格式合同的最主要特征。

2、合同条款的一方预先拟定性。
一般而言,普通合同的条款都是由双方在平等协商过程中确定的,每个条款都体现了双方共同的意思表示和缔约目的,而在格式合同中,条款的内容与形式都是由使用人预先确定和设置,并未与相对人进行平等的协商,实践中多为提供商品或服务的一方预先拟定。
3、合同双方地位的明显不平等。
在格式合同中,双方当事人的地位明显不平等。这种不平等既有双方缔结合同背景中经济实力与地位的差异(通常表现为一方为具有垄断地位的公益企业),也有在订立合同中事实上的不平等,如条款由一方预先拟定,另一方要么接受要么走开。应该说,这种双方地位的不平等是格式合同的重要特征。
4、格式合同要约具有相对方的不特定性。
由于使用格式条款的一方往往在经济上处于优势或垄断地位,并且在其所从事的领域内有着众多的消费者,为了节约成本,扩大交易规模,它们使用了预先拟定的、无须再进行讨价还价的合同条款。如果格式条款仅为订立特定合同而用,则预先拟定反而会增加成本,而且,如果格式条款只为特定的少数人拟定,则足以证明依格式条款订立的合同在社会上的适
用范围非常有限,交易规模不易扩大,节约的成本会非常有限,给格式条款的使用者带来的收益也会微不足道,这样他是没有多大的动力去预先拟定一份格式条款合同的。
5、格式合同具有书面性。
格式合同通常情况下采用书面形式,多由提供商品或服务的一方印制在一定文件上。
6、格式合同的条款,能够重复使用,拟定合同的一方可以多次使用格式合同与不特定的第三人签订合同。

二、国外对格式的合同规制

(一)立法规制
世界上很多国家制定了专门的法律对格式合同进行法律规制。例如,英国1977年《不公平合同条法》、德国1976年《一般合同条款法》、欧洲经济共同体《不公平合同条款指令(草案)》。纵观这些国家或地区的法规不难发现,对格式合同中可能出现的有违公平原则的情况采取了立法控制、司法控制、行政控制甚至社团控制的方式。立法控制为“各国控制格式合同中不公平合同条款的通用方式:或设一般概括性规定,或设原则性规定,或增设具体强制性规定。” [7]立法控制是大多数国家的选择,通过立法机关制定法律直接规制格式条款,一般表现为在《合同法》中加以规定。
(二)司法控制
司法控制也是各国的通例,这是对防止在格式合同中出现不公平条款的基本控制方式。从各国的做法看,司法控制基本上通行两种方式:一是适用法律,将违反强行性规定的合同条款判为无效;另一是自由裁量,主要表现为通过严格解释合同而控制不公平条款的存在。行政控制区分为事前控制与事后控制两类。事前控制主要是通过“事先审核制度”达到的控制。如德国和日本,针对特定行业强令其将一般合同条款报送主管机关审批。以色列1969年修正案授予总检察长及经其同意之以色列消费委员会以撤销权,撤销格式合同中的不公平条款,这可谓事后行政控制。在德国,消费者保护团体、产业利益促进团体、工商利益促进团体等在公共利益上担任监督任务,并可以诉请主张一般合同条款无效。在日本,“消费者生活中心可与大企业就合同条款进行协商、交涉”。[8]

三、我国对格式合同的规制

劳动人事部办公厅关于执行《国营企业实行劳动合同制暂行规定》中几个问题的复函

劳动人事部办公厅


劳动人事部办公厅关于执行《国营企业实行劳动合同制暂行规定》中几个问题的复函

1988年1月20日,劳动人事部办公厅


福建省劳动局:
你局元月五日来函收悉。关于所询执行《国营企业实行劳动合同制暂行规定》中的几个问题,经研究,现答复如下:
一、关于劳动合同制工人在试用期内,经发现不符合录用条件,企业在解除劳动合同时,是否也按《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第十六条的规定提前一个月通知对方的问题。
《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第十六条规定的“任何一方解除劳动合同,必须提前一个月通知对方”,适用于试用期已满的劳动合同制工人,不包括试用期内的。劳动合同制工人在试用期内,经发现不符合录用条件的,企业可以随时解除劳动合同,不需要提前一个月通知对方。
二、关于因犯罪被判处管制或缓刑的劳动合同制工人,是否可以解除劳动合同和发不发生活补助费的问题。
因犯罪被判处管制或缓刑的劳动合同制工人,按照《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第十三条中的“被判刑的劳动合同自行解除”的规定处理。
劳动合同自行解除的,按照《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第二十三条的规定,不发给生活补助费。
三、关于重新就业后改变工种的劳动合同制工人,原来的工资低于二级工工资标准者,在试用期内的工资应如何核定的问题。
《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第十九条规定,重新就业的劳动合同制工人,改变工种的,在试用期间的工资按照不低于二级工工资标准支付,是指原工资在二级及二级以上的合同制工人,原工资低于二级工的,保留原工资等级。
四、关于患病或非因工负伤时医疗期未满,而合同期已满的合同制工人,应如何处理的问题。
按照《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第十四条(三)项规定,劳动合同制工人患病或非因工负伤,在规定的医疗期内,企业不得解除劳动合同。因此,合同制工人患病或非因工负伤时,合同期虽满,但医疗期未满的,企业亦不能解除劳动合同,必须延续到医疗期满。
五、关于合同制女工在孕期、产假和哺乳期间,其合同期已满,应如何处理的问题。
按照《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第十四条(四)项关于合同制女工在孕期、产假和哺乳期间,企业不得解除劳动合同的规定,女工在孕期、产假和哺乳期间,凡符合计划生育规定的合同期已满,也不能解除劳动合同,必须延续到孕期、产假和哺乳期满。