试论名实不符的房屋转租条款的性质与效力/李刚

作者:法律资料网 时间:2024-06-24 03:54:13   浏览:8684   来源:法律资料网
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  在房屋租赁中,经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租,比如与中介公司签订租赁合同,但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查,或者当事人对转租条款约定不明,比如只规定了“不得转租”,而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷,此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

  一、转租合同效力的司法认定

  对于转租合同的效力,我国学界和实务界有三种观点,即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为:首先,我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分,即使有的学者进行了划分,也对什么是处分行为,哪些物权行为为处分行为存在争论。其次,我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分,我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后,租赁权在我国立法上并不是物权,由于物权法定原则,设定租赁权的行为并不是物权行为,而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质,但是并不主流,而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物,而不是创设、变更或者消灭物权。所以,我国的立法不能采取有效说,有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为,主张物权行为的独立性;也不能采取无效说,因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同,不能彻底否定合同的相对性。所以,我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

  对于房屋转租,我国合同法第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的,出租人可以解除合同。第228条规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人,承租人为次承租人的,转租合同明显有效。综上,承租人转租房屋的前提是经出租人同意,但是未经同意转租的,承租人只是可以解除合同,而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。而从相反方向推定,未经出租人同意,转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时,明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上,是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下,是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而,认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意,然后再考虑是否经过出租人同意,即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

  二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

  对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款,有意见认为其是违约责任条款,承租人未经出租人同意转租房屋的,转租合同有效,但是承租人须向出租人承担违约责任;也有意见认为其是授权条款,其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内,因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权,如果规定了“不得转租”条款,则视为承租人没有权利对外出租,否则为无权处分合同;还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系,即是优先适用推定同意的法律拟制条款,还是优先适用当事人之间的约定?

  首先,就违约责任说而言,笔者认为“未经同意不得转租”的条款,是否具有违约条款性质,需要结合合同的具体约定来认定,不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的,则具有违约责任条款性质,如果只是规定了不得转租,并没有规定后果或者违约责任的,是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言,不得转租条款,不但是违约责任条款,而且是重大违约责任条款,具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

  其次,就授权条款说,笔者认为,虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖,但是即便基于此,在合同中是否约定不得转租条款,也无法表明承租人是否获得了出租人的授权,两者之间没有关系。

  最后,应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定,按照合同法的精神和原则,当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效,应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定,其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定,属于一种司法技术,但是其有明确的适用前提,即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确,法律行为的效力和责任也是明确的,不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时,则约定应该得到遵守;当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的,而没有规定权利的行使期间,或者仅约定了不得转租的,或者对于转租没有约定的,才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用,从而稳定法律关系,促进交易。可见,《解释》第16条虽然是特殊条款,是一种法律的推定,但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形,而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

  三、名实不符的转租条款的性质与效力

  转租条款名实不符的,即约定不得转租的,但是出租人事前就知道承租人要转租的,或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查,那么如何认定此类转租条款的性质与效力?

  因此,笔者认为,如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的,则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改,双方达成了新的转租条款,从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的,此时就应该按照约定优先的原则处理;如果约定不明确的,则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律,即优先适用推定同意条款,然后再适用未经同意的条款。

  (作者单位:北京铁路运输中级法院)
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抚顺市县区属以上集体企业职工待业保险暂行办法

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市县区属以上集体企业职工待业保险暂行办法

[人民政府24号令]
[1992-01-01]
  第一条 为深化劳动制度改革,促进县区属以上集体企业经济的发展,保障企业职工在待业期间的基本生活,保持社会安定,特制定本办法。

第二条 本办法适用于我市境内市属集体企业、县、区属集体企业、全民所有制单位办的集体所有制性质的企事业单位(以下简称企业)、集体所有制性质的事业单位以及外商投资的原集体所有制企业的中方职工。

第三条 下列人员按照本办法享受待业保险:

享受社会待业保险管理部分的职工

(一)依法宣告破产企业的职工;

(二)终止、解除劳动合同的职工;

(三)企业辞退的职工;

(四)企业除名的职工。

享受企业内部待业保险管理部分的职工

(五)经市政府批准濒临破产企业在整顿期间被精减的职工;

(六)经市政府批准关停企业的职工;

(七)经市政府批准濒临关停企业在停产整顿期间被精减的职工。

第四条 职工待业保险基金按照以支定筹、略有积累的原则筹集。其来源:

(一)企业按其全部职工工资总额百分之零点五缴纳的待业保险基金;

(二)职工待业保险基金存入银行后按其存期照人民银行规定的同期城乡居民存款利率计息所获的利息;

(三)职工待业保险基金不敷使用时,由市财政部门给予补贴。

第五条 企业缴纳的待业保险基金在税前列支。

第六条 破产企业在清偿所欠职工工资和劳动保险费用同时清偿所欠的职工待业保险基金。

第七条 职工待业保险基金,由市及县、区劳动部门所属的劳动服务公司负责统筹和管理。其中:市区内的市属及市属以上企业的职工待业保险基金由市劳动服务公司负责收缴;区属企业的职工待业保险基金,由区劳动服务公司收缴;地处三县企业的职工待业保险基金由县劳动服务公司收缴;县、区劳动服务公司收缴后,按季上缴市劳动服务公司集中统筹使用。

第八条 县、区劳动服务公司应根据本县、区领取待业救济人数和金额,按年分季编制《职工待业保险基金支出预算表》,报市劳动服务公司审批后拨款。县、区本着专款专用的原则,做好待业保险基金的管理、发放工作,并于年初
将上年度的《职工待业保险基金支出决算表》报市劳动服务公司。

第九条 职工待业保险基金确因不敷使用需要提高收缴标准时,由市劳动局提出调整收缴标准意见,经市政府批准执行。

第十条 市、县、区劳动服务公司及企业或企业主管部门负责待业职工的组织管理、转业训练、就业指导、就业介绍以及扶持他们生产自救和自谋职业。

第十一条 企业根据本办法第七条规定按季向当地劳动服务公司缴纳职工待业保险基金,于每季度初二十日前将《集体企业缴纳职工待业保险基金核定表》报劳动服务公司审核,劳动服务公司以委托收款结算方式办理收缴,

第十二条 职工待业保险基金由市、县、区待业保险机构管理,单独建立各种台帐和统计报表,实行独立核算,专款专用。

第十三条 职工待业保险基金主要用于下列项目开支:

(一)待业职工的救济金;

(二)待业职工在待业救济期间的医疗费、医疗补助费;

(三)待业职工在待业救济期间死亡的丧葬补助费,供养直系新属的抚恤费、救济费;

(四)待业职工的转业训练费;

(五)扶持待业职工的生产自救费;

(六)经有关部门论证向有希望复苏的濒临关停企业有偿提供恢复生产资金;

(七)劳动服务公司按待业保险基金总额提取7%的管理费。

第十四条 待业救济金采用基数加工龄补贴的办法,按下列标准计发:

(一)待业救济金的基数按当地在职职工困难救济标准执行,补贴标准为:工龄三至五年的加补基数10%,工龄六至十年的加补基数15%,工龄十一年以上的加补基数20%;

(二)计发救济金的期限为:工龄满一年发给三个月的救济金,以后每增加一年工龄增发三个月的救济金,最长不超过二十四个月

(三)符合本办法第三条(一)、(二)、(五)、(六)项的待业职工,一至十二个月,按本条(一)项标准计发救济金,十三至二十四个月,工龄补贴一律按10%计发;

(四)属于本办法第三条(三)、(四)、(七)项的待业职工,不发工龄补贴。

第十五条 待业职工在领取待业救济期间每人每月发给三元医疗补助费。因病需要住院治疗的,应到当地待业保险机构指定医院,可报销70%的医疗费用,患有重病的待业职工,救济期满后仍住院治疗的,三个月内可酌情报销医疗费。

第十六条 待业职工在领取待业救济期间,因病或因公死亡的丧葬补助费,供养直系亲属的抚恤费和救济费,按在职职工的有关规定执行。

第十七条 待业职工在享受待业保险期间符合退(离)休条件的,按照现行的城镇集体所有制企事业单位退休基金统筹管理体制有关规定办理,退休费由原统筹单位负责,待业职工在待业期间不计算工龄。

第十八条 符合本办法第三条享受企业内部待业保险管理部分规定的待业职工,其待业救济金、医疗补助费、丧葬补助费等,由企业统一向劳动服务公司领取和代为发放。

第十九条 符合本办法第三条享受社会待业保险管理部门规定的待业职工,须持辞退证书或终止、解除劳动合同证明书到户口所在地县、区劳动服务公司办理待业登记,由劳动服务公司发给待业救济金。超过三十日不办理待业登记的,不享受待业保险待遇,不按待业职工管理。

第二十条 有下列情形之一者,不按本办法享受或停止享受待业救济:

(一)被企业开除、劳动教养、判刑的职工;

(二)自动离职、停薪留职的职工;

(三)因违纪被辞退或除名,在重新就业一年内又被企业辞退或除名的职工;

(四)在领取待业救济期间被劳动教养或判刑的待业职工;

(五)在领取待业救济期间升学、参军、出境定居、死亡的待业职工;

(六)经教育两次不接受劳动部门介绍就业的待业职工;

(七)从事有收入劳动,其收入超过救济标准的职工;

(八)未缴纳或欠缴一年以上待业保险基金企业发生的待业职工。

第二十一条 对弄虚作假获取的待业救济金、补助费,一经查出,须全部退回,并视情节轻重,追究有关人员及其领导者的责任。

第二十二条 待业职工开展生产自救,自谋职业或组织起来就业,所需资金以自筹为主。对确有困难的,劳动服务公司可用待业保险基金予以适当扶持,并按《抚顺市国营企业职工待业保险实施办法》第十七条有关规定给予适当照顾。

第二十三条 市、县、区劳动服务公司是待业保险机构的主管部门。各级待业保险机构所需增编的人员,列入事业编制,其经费从提取的管理费中列支。管理费主要用于人员开支、业务经费和福利费等,不缴纳各种税、费。

第二十四条 待业保险基金的预算、财务管理等办法,按现行国营企业待业保险有关规定执行。

第二十五条 本办法与上级有关规定有抵触时,按上级有关规定执行。

第二十六条 本办法由市劳动局负责解释。

第二十七条 本办法自一九九二年一月一日起施行。


国外贷款建设项目物资管理试行办法

铁道部


国外贷款建设项目物资管理试行办法
1981年9月29日,铁道部

根据中、日两国政府间贷款换文的内容,通过日本海外经济协力基金会(以下简称“基金会”)提供的日本政府贷款具体要求,特制定本办法。
一、贷款使用范围
1、贷款使用,只限于采购贷款项目所需的施工机械、勘测设计装备、安装设备、主要材料(即:三大材)。其它主要材料须事先提出具体品名、规格、数量报铁道部贷款工程办公室(以下简称“部贷款办”)商得“基金会”同意后,列入采购计划。采购方式有国际公开招标、自由采购、询价议价三种。按中、日贷款协议规定:物资采购,原则上采用国际公开招标的方式,中国厂商可以参加投标。不超过一亿日元的物资采购,准予向日本或其它合格资源国自由采购。因其它情况不宜采用国际公开招标,报经中国技术进口总公司(以下简称中技公司)向有关外国厂商询价议价进行采购。但后两种方式对中国厂商不适用。
贷款项目的物资采购方式、订货合同,需经“基金会”签认后,才能生效。
2、铁道部物资局对外处负责办理贷款项目物资采购工作,并会同国家外资管委会、中技公司办理贷款使用、国际采购各项业务。
二、物资申请计划
3、贷款项目施工单位,根据铁道部提出的工程进度要求,编制年度工程需要使用贷款采购物资申请计划,报“部贷款办”,经“部贷款办”负责组织有关业务局、处审核后,转部物资局对外处办理采购。按招标程序要求,物资申请计划,每年分两次提报。即当年6月份提报次年上半年的计划;当年1月份提报下半年计划。主要物资申请计划表(仍按铁物计一表)填报一式三份;设备购置申请计划表(按附表一、二)各填报一式五份。列为招标的物资,申请单位须用中英文详细填写规格、品种和技术要求。贷款项目中使用国内投资采购的物资部分,应按国家物资总局国内订货时间的要求,由部物资局有关业务处通知,按期提报。
机械设备的购置清单,以80年1月提供给日方的资料(即:“白皮书”)为依据。施工单位将确定的每批采购清单报“部贷款办”审核后,组织有关部门转报国家机械委审批;如对“白皮书”内的机械设备在品种、规格、数量等方面要求修改时,须事先提出修改理由,经“部贷款办”商得“基金会”签认同意。在以上两项手续完成后,才能办理采购手续。
4、部物资局对外处根据“部贷款办”审核后的物资申请计划货单,进行综合平衡,办理采购业务,并负责组织编制招标书技术要求、基础评标、商务技术谈判、签约、订货、交货、接运等工作,根据需要,通知各有关部门按时派员参加。
三、物资的串换
5、由于施工特殊需要贷款项目和非贷款项目主要材料发生串换调剂时,须报部物资局对外处审核后,可在数量相等的基础上,互相串换调剂使用(仅限于三大材)。对串换用料的料价结算均按国家调拨价格办理。由于品种、型号、规格及其它因素所产生的料款差价,增减其贷款项目工程造价。
6、贷款项目施工单位要求内部串换调剂用料时,须事先报经部物资局对外处同意后,由本单位物资部门按照第5条办理。
7、部物资局支援贷款项目需要所发生的其他串换调剂材料,由部贷款办和物资局双方按国家调拨价格,以销售的办法办理。
四、物资接运和入库保管
8、使用贷款采购的国内、国外物资(以下简称贷款物资)接运工作由铁道部各有关物资管理处、材料总厂(以下简称物管处、厂)根据部下达的订货合同及其规定要求,负责组织工程部门的收货单位按时接运:属于在港口中转直发的物资,由物管处、厂在港口接货时作外观检查(港口短卸、破箱、损失、锈蚀等),收货单位负责在索赔期内的检验、索赔工作。
9、贷款采购的物资,暂时分配不出去,进入物管处、厂储存的物资(木材、水泥、机电设备,原则不入库存,直发收货单位),由物管处、厂负责在索赔期内的检验,索赔工作。在储存保管中,要单独建帐,不能与非贷款物资互混,有关点验单,报部物资局一式两份。
五、贷款采购物资各项费用的结算
10、贷款采购物资进入有关物管处、厂时,所发生的进货运杂费等,列商品流通费用的进货费用科目处理。物资发出时,按厂发办理,收厂发业务费提成百分之四。物资由港口或生产厂直发用料单位时,按直发办理,收直发业务费提成千分之四。发生的港口码头费用(港杂费)或由国内生产厂、矿到用料单位的运杂费,全部向用料单位清算。


11、各物管处、厂根据部物资局下达的分配单所加盖“贷款物资”和“非贷款物资”戳记,组织发运。
贷款采购物资:发给贷款工程使用时,向其收料单位只清算业务费提成和发料运杂等费用,不清算料款。业务费提成按合同价(即合同价“日元”按生产厂发车日期或港口提货通知单日期的银行牌价“买价”折合人民币)清算;发给非贷款单位使用时,按国家调拨价清算料款、业务费提成和发料运杂等费用。料款按月抄列清单(按铁贷3表)一式三份,其中一份留存,两份报部物资局。
非贷款物资:发给贷款工程使用时,仍按一般供应业务厂发办理,按国家调拨价清算料款和业务费提成以及发料运杂等费用。
12、各物管处、厂凡供应贷款工程使用的物资发出后,均要抄寄发料单副本一式两份(需要加盖“贷款物资”和“非贷款物资”戳记)和有关单据一并报部物资局转“部贷款办”进行结算。
13、各物管处、厂于每季末后15天内填写贷款采购物资库存明细清单,报部物资局核对。
六、贷款采购物资统计
14、为了掌握贷款物资的使用、库存情况,防止贷款物资与国内正常供应的物资发生互混,便于分别建帐,现制订《贷款采购主要材料(三大材)收拨、消费与库存季报》和《贷款购置机械设备完成情况季报》,请按提报说明(附后)按时填报。“金属材料交货月报”单独提报。“钢材供应月报”,按重点项目提报。
15、贷款项目中使用国内投资采购的物资部分,仍按正常的基本建设统计报表进行统计。经请示国家物资总局,贷款物资属专款专料,不列入一般统计的库存量。
本试行办法的解释和修改,由部物资局对外处负责办理。在执行中发生的问题和意见,请与部物资局对外处联系。