理性看待城中村改造/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 15:44:10   浏览:9085   来源:法律资料网
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理性看待城中村改造

田冲


案例:2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子,当时的价格是1900元/平米,真是诱人的可以。他本人去看过现房,户型不错、房屋质量也挺好,只是开发商说不能办理房产证,自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”,看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家,刘先生也怦然心动!于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房!就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候,房屋出现了裂痕,而且越来越大,在找村委会协商无果的情况下,他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗?就算敢住,作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘,何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟:不要光图便宜,报有侥幸心理,终究吃亏的还是自己!
一、城中村改造项目的现状:
1、开发主体不适格:《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定: 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定:设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(1)有100万元以上的注册资本;
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说,从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业,没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题,还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件,更甚者,是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定:房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设,即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发,而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营,这样做是严重的违法行为,造成了集体土地资源的流失,严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一,不仅仅体现在主权权利方面,更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义,作为财产,没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈,建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定:规划期限内城市建设用地的发展规模,土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建设用地面积、容积率、人口容量等);城市各类绿地的具体布局;城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划,或者暂时没有纳入到城市规划,那么它不但影响了城市的整体结构和功能,同样也不能很好的发挥自身的功能,更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构,但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料:(1)作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件;(2)全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容:(1)是否符合工程建设强制性标准;(2)地基基础和主体结构的安全性;(3)勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字;(4)其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外,工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督,才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的,也许有人会说,没问题,这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场,成为造成房地产市场泡沫的原因之一,给市场的调控带来了困难。
(1)、冲击市场:市场竞争是残酷的,优胜劣汰、物竞天择,尽管是非法项目,城中村改造的房屋销售势头依然不减,对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的,在购买力不变的情况下,开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩,开发成本增加了,利润就会减少,资金运营周期拉长,资金链也会面临中断的危险。
(2)、造成泡沫:泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫,那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量,造成了市场需求量大增的假象,从而诱使开发企业加大开发力度;而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量,造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩,都给房地产市场的调控带来障碍:使得给过热的房产市场降温不好把握温度,刺激萎靡的市场拿不准火候!
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一,有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产,不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明,不能证明该房屋是属于自己的合法财产,更不能上市流通,在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险,动辄涉及成百上千人的贴身利益,势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动,不安定因素会随之增加,成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先,城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的,我们得承认这种现状。
其次,大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题,短期内很难改变!但是,大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时,也带来的巨大的风险!
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的,再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下,城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用?要办理房产证就要补交上述的税费,最终的价格一目了然!
试作如下比较:
(1)合法项目的成本费用:土地费用,包括土地使用权出让金、土地出让契税;建安费用;前期费用,包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费;配套费用,包括住宅配套费用 、大市政配套费;其它费用,包括管理费用、销售推广费、不可预见费用;营业税费,包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费;融资成本,包括:a、土地使用权取得费附加 :国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费:方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费(市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、)、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格!
(2)城中村改造项目的成本费用:只有与施工有关的费用和建筑材料成本,再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到,税金更无从谈起,而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证,以上的费用必须补交,也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高!
这之间的差额之大,可想而知!
2、不排除有些城中村改造项目的合法性!不能一概而论,说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋,这恰恰是一个很大的反差,反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈,买房子一定要买五证齐全的房子,有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证,才会有保障,而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人,从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念,这是一个法律实施的过程,同样也是一个文化变迁和文明进步的过程,不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的,传统的道德性违法(例如:杀人、放火、抢劫等)大家是不能接受的,但是行政性违法(例如:走私、偷税等包括建设违法项目)社会大众还是可以容忍的!这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现!传统的法不治众观念深入人心,大家会想:“这么多人买城中村的房子,政府总会考虑到社会的稳定,总的给大家一个说法吧!”可仔细想一想,这个理由冠冕堂皇,似乎有点站不住脚,难道说,违法行为也可以向政府讨说法吗?法律是最低的道德要求,随着社会的发展,民主法制意识的增强,依法办事不再仅仅是政府的标语,已经成为了全社会的道德要求。城中村改造,一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案,带给城中村的是全新的发展模式,给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房,不法商人把它当成了千载难逢的发财之道,于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起,诱人的价格背后是国家土地收益的流失,是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理,任凭他们打着造福的口号,行为法之举,没有规范的操作与运作,质量、环境、合法性,前景可想而知!我们违法就是冲破道德底线,我们犯罪就是践踏法律,我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的,道德也不是万能的,但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会,但我们可以建立一个道德社会,最起码是一个次道德社会。 城中村改造,法律没有缺失,是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人,司法的节节退让,给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧,是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败,也再一次满足了自己膨胀的欲望!立法得依靠行政去执行法律,又怕他权利膨胀,滥用权力,可不得不依靠它;行政只要去执行法律终会滥用权力,不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论:只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造,需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会,造福于民。


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南京市危险货物运输管理办法

江苏省南京市政府


南京市危险货物运输管理办法
 
1994年11月14日南京市人民政府令第32号文发布



第一章 总则





  第一条 为加强危险货物运输管理,保障运输安全,根据国务院《化学危险物品安全管理条例》、交通部《汽车危险货物运输规则》、《船舶装载危险货物监督管理规则》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称的危险货物运输,是指具有爆炸、易燃、毒害、腐蚀、放射性等性质,在运输、装卸、打包、中转、仓储、理货、代办、委托等运输作业过程中,容易造成人身伤亡和财产损毁而需特别防护的货物运输。
  危险货物品名以中华人民共和国《危险货物分类与品名编号》以及交通部的行业标准为准。


  第三条 凡在本市行政区域内,从事道路、水路危险货物运输的单位和个人,均必须遵守本办法。


  第四条 南京市交通局是本市道路、水路危险货物运输管理的行政主管部门,市、县(区)交通主管部门设置的运输管理机关负责本办法的实施。
  公安、环境保护、卫生、劳动、工商行政、市容管理等部门,应当在各自的职责范围内,配合主管部门做好危险货物运输的管理工作。

第二章 承运资格





  第五条 从事危险货物运输的单位和个人,除应当符合交通部《道路货物运输业户开业技术经济条件》和《水路运输管理条例》规定的条件外,还必须具备下列条件:
  (一)配备与承运危险货物运输安全要求相符的设施和运输工具,并经有关部门安全检测合格;
  (二)驾驶人员必须具有三年以上的驾驶经验;
  (三)作业人员和管理人员,必须持有经市运输管理机关会同市有关部门发给的危险货物运输岗位培训合格证;
  (四)车辆、船舶和货物必须参加保险;
  (五)有健全的安全操作规程、岗位责任制、设备保养维护制度和安全质量教育等规章制度。


  第六条 需从事危险货物运输的单位和个人,应当向当地运输管理机关申报,市运输管理机关会同市有关部门进行资质审查。符合条件的,对营业性运输的发给《营业性危险货物运输许可证》,并持证到工商行政管理部门办理营业执照;对非营业性运输的发给《非营业性危险货物运输许可证》。


  第七条 经营普通货物运输的单位和个人临时从事危险货物运输的,必须符合本办法第五条规定,并按第六条规定办理申领《危险货物临时运输证》手续后,方可经营危险货物运输。
  非营业性危险货物运输单位,需临时从事营业性运输的,应当按照第六条的规定办理有关手续后,方可从事临时营业性危险货物的运输。


  第八条 承运危险货物运输的车辆、船舶必须持有市运输管理机关加盖危险货物运输专用戳记的《中华人民共和国道路运输证》、《中华人民共和国船舶营运证》。


  第九条 具有危险货物运输资格的单位和个人,终止危险货物运输的,应当提前30日向原发证机关提出书面报告,注销危险货物运输许可证。

第三章 运输管理





  第十条 危险货物托运人应当向具有危险货物运输承运资格的单位和个人办理委托运输业务。承运人接受委托后,不得转让给无危险货物运输资格的单位和个人运输。


  第十一条 托运下列危险货物,应当持有关证件:
  (一)爆炸物品和需凭证运输的化学危险物品,应当有公安部门签发的爆炸物品准运证或者化学危险物品准运证;
  (二)放射性物品,应当持有指定的卫生防疫部门核发的包装表面污染及辐射水平检查证明书。
  (三)麻醉药品、精神药品,应当在货物托运单的发货人记事栏内,加盖麻醉药品专用章或精神药品专用章。


  第十二条 托运人填写加盖危险品戳记的托运单,应当填清危险货物品名、规格、件重、件数、包装方法、运达日期、装运要求及收发货详细地址。
  具有特殊运输要求或者凭证运输的货物应当附有关证件,并在备注栏内注明。
  托运未列入《危险货物分类与品名编号》或行业标准的危险货物,托运人应当提交《危险货物鉴定表》,经市运输管理机关批准后,方可按规定办理运输手续。


  第十三条 托运爆炸品、一级毒害品、放射性物品和需要特殊防护的危险货物,托运人应当指派懂得危险货物性能,有应急经验,熟悉业务的押运人员,负责运输的安全指导、押运人员中途不得离开车辆、船舶。危险货物运输作业人员,应当服从押运人员的安全指导和应急安排。
  运输作业人员和车辆、船舶等需要的特殊防护用品和急救用具由托运人提供。


  第十四条 危险货物的包装、容器,应当符合有关规定,具有适合运输规定的强度和膨胀余量,并且必须保持坚固完整、包装严密、表面清洁。
  包装外表面或者集装箱的明显部位,应当贴有与内装危险货物性质、种类一致的危险货物标志。


  第十五条 危险货物运输的承、托双方,必须按照交通部《公路货物运输合同实施细则》和《水路货物运输合同实施细则》规定,签订货物运输合同。


  第十六条 承运人承运危险货物,应当核对托运人所填写内容和要求的单据及所提供的证件,及时勘察作业现场,检查包装情况,核对货物与托运单所列品名、数量是否相符。对包装破损或者不符合运输包装要求的,不得接受承运。
  承运需监装、监卸危险货物的船舶,应当按照有关规定到港航监督机关申办监装、监卸手续。


  第十七条 危险货物装卸现场的灯光、标志、消防设施等必须符合安全装卸的要求。装卸作业时,作业人员必须严格遵守操作规程,服从作业场所(区)安全管理人员的指挥,接受监督。


  第十八条 被毒害品、腐蚀品等危险货物污染的车辆、船舶、设备、工具和场地,必须及是清洗消毒并经检验合格后,方可装运、搬卸其他物资。在车厢、船舱内清理出的残留物,应当按照环境保护部门的有关规定妥善处理。
  装运危险货物的专用车辆、船舶、严禁装运食用物品(含饲料)。


  第十九条 承运危险货物有下列情况之一的,不准装车、装船运输:
  (一)所运的危险货物与托运单所列品名不符的;
  (二)遇湿易燃物品已有水渍、雨淋痕迹的;
  (三)包装标志不清楚或者无标志的;
  (四)不符合危险货物配装规定的;
  (五)其他不符合装运规定的。


  第二十条 装载危险货物车辆配置的三角形灯、危险标志牌,必须符合《中华人民共和国道路运输危险货物车辆标志》的规定。装载危险货物的船舶,必须按照有关规定悬挂危险品信号。


  第二十一条 装载危险货物的车辆,船舶,除作业人员外,严禁搭乘其他人员。作业人员在运输过程中,不准与危险货物处于同一车厢、船舱内。


  第二十二条 承运爆炸物品、放射性物品及有毒压缩气体、液化气体等危险货物的车辆通过市区时,应当按照公安机关指定的时间和路线行驶,中途不得随意停靠。
  承运爆炸物品、放射性物品和一级易燃液体的船舶,港航监督机关认为必要时,可派船护航。
  装载危险货物的车辆、船舶在过渡、过闸前,应当征得渡口单位、船闸管理机构的批准,单独过渡、过闸。


  第二十三条 危险货物在运输过程中发生下列情况之一的,作业人员应当分别采取措施:
  (一)包装、容器破损的,应当及时修整;无法修整影响安全运输的,应当报请当地运输管理机关和有关部门妥善处理。
  (二)危险货物发生丢失、泄漏等事故的,必须立即向所在单位和当地人民政府以及公安、交通、劳动、环境保护、卫生等部门报告,并采取相应的处理措施。
  (三)运输车辆、船舶发生故障,危及货物安全,需要维修时,应当将危险货物转移到安全地域,并有专人看管。


  第二十四条 货物运达目的地,承运人应当立即通知收货人验收。收货人经查验包装无破损、品名、数量与运单相符后,在运单上签字,并签注收货时间。
  发现货损、货差,双方交接人员做好记录并向有关部门报告。收货人不得因货损、货差拒绝收货。

第四章 监督与处罚





  第二十五条 运输管理机关的工作人员(以下简称运管人员)执行公务时,应当佩戴运管人员标志,并出示检查证件。
  运输管理机关应当依照本办法规定,加强对危险货物运输的监督检查,发现隐患或者违章情况,应当及时督促消除和纠正。


  第二十六条 违反本办法运输管理规定的,由运输管理机关按照交通部《道路运输违章处罚规定》和《水路运输违章处罚规定》实施处罚。
  违反本办法其他管理规定的,由有关部门依法处罚。


  第二十七条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚决定书之日起15日内,向作出处罚决定机关的同级交通主管部门申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行,或者依法强制执行。


  第二十八条 运管人员必须依照本办法秉公执法。对滥用职权、玩忽职守、徇私枉法的,由其所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则




  第二十九条 本办法发布前,已经从事危险货物运输的单位和个人,应当在本办法发布之日起3个月内,按照本办法的规定补办登记手续。


  第三十条 本办法由南京市交通局负责解释。


  第三十一条 本办法自发布之日起施行。


国家建筑材料工业局、劳动人事部、国家经济委员会关于认真抓好水泥机械化立窑安全生产工作的通知

国家建材局 劳动人事部 等


国家建筑材料工业局、劳动人事部、国家经济委员会关于认真抓好水泥机械化立窑安全生产工作的通知
国家建材局、劳动人事部、国家经委



地方水泥产量约占我国水泥总产量的百分之八十,对缓和水泥供需矛盾发挥了重要作用。近几年来,地方水泥企业积极进行技术改造,新建、改建、扩建的水泥机械化立窑生产线相继投产。目前全国拥有地方水泥企业六千四百多家,其中,机械化立窑企业一千三百多家。但是,由于地
方水泥企业的管理水平低、工人技术素质差,又不严格执行操作规程,导致各地机械化立窑喷窑事故频繁发生,造成人员伤亡和国家财产的重大损失。
据不完全统计,仅一九八六年共发生23起喷窑事故,死亡36人,重伤46人,轻伤多人,是建材工业伤亡事故的重点。如:辽宁海城市水泥厂,因企业生产管理混乱,劳动纪律松弛,违反操作规程,导致一氧化碳爆炸喷窑,造成6人死亡,8人重伤;河南方城、内蒙古乌拉特后旗
和云南玉溪市李祺等水泥厂,在生产中已出现事故预兆,由于操作错误,导致喷窑,造成多人死亡和重伤。因此对机械化立窑安全生产的问题,必须引起有关方面的注意,及时采取措施加以解决。
为了防止地方水泥企业机械化立窑喷窑事故的发生,请各地切实做好以下几项工作:
一、贯彻安全生产方针,加强安全生产管理。企业各级领导一定要牢固树立“安全第一”的思想,严格执行安全生产“三级教育”制度,实行安全生产的目标管理,把安全生产作为考核企业的一项重要指标。
二、组织安全生产技术培训班,提高职工安全生产素质。今、明两年内,要对本地区的水泥机械化立窑看火工在安全煅烧操作技术方面普遍轮训一次。
三、加强安全生产的监督、检查。各地可根据实际情况开展机械化立窑安全生产大检查或其他类型的安全检查。重点检查机械化立窑生产设备、工艺、操作规程中的事故隐患或不安全因素,提出防范措施。对事故多或不具备生产条件的企业,要令其停产整顿。
四、加强技术改造,提高机械化立窑安全生产装备水平。为从根本上减少机械化立窑喷窑事故,必须稳定生产工艺,实现闭门操作。结合技术改造,各地应认真抓好,“预加水成球”和“关门烧窑”等新技术的试点工作。
五、增强法制观念,依法办事。要建立健全安全生产责任制和各项操作规程,并认真贯彻执行。对已发生的重大事故,要认真查明原因,总结经验教训。对事故责任者要严肃处理。



1987年4月25日