用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题

丁选旺


案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房，并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人，但房地产交易所（房产登记机关）不给办过理户手续，原因是房产证上是小张的名字，小张尚未成年，签字无效，其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询，说交易所不给办过户，只好为买卖双方拟一个协议，大致意思是，该商品房已卖给购房者，产权归购房者所有，等小张成年后，再办理产权过户手续，并为双方设立了违约条款，还提出将该协议进行公证，并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，这样的情况越来越多，各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定： “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人，人人都享有民事权利能力，可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格，况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定，要求必须提供为了未成年人利益的证明材料，同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料，有的地方为了“慎重”起见，直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议，并非不可以公证，但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料，且协议履行期限跨度较长，不确定因素较多，况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲，签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为，是否一概无效呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽；对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产，审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况，应是公证员承办该类案件时审查的重点。

云南省人民政府


云南省劳动教养审批、复议工作暂行规定
云南省人民政府



第一条 为了保证劳动教养工作依法有效地为维护社会安定服务，确保劳动教养法律、法规、规章的正确实施，结合我省实际，制定本规定。
第二条 云南省劳动教养管理委员会在云南省公安厅设立劳动教养审批办公室。省劳动教养审批办公室在省劳动教养管理委员会和省公安厅的领导下，与省劳动教养管理委员会办公室共同负责指导、监督全省劳动教养审批工作。
省劳动教养审批办公室履行以下职责：
（一）负责调查研究全省劳动教养审批工作情况，总结工作中的经验、教训、监督执法业务，定期向省劳动教养管理委员会和省公安厅报告工作；
（二）指导全省劳动教养案件的复议和应诉工作；
（三）受省劳动教养管理委员会的委托，参加行政诉讼活动。
第三条 地、州、市劳动教养管理委员会由公安、司法、民政、劳动、财政、计划、教育、卫生等部门负责人组成，政府（行署）分管政法工作的负责人为主任，公安、司法部门负责人为副主任，其他部门负责人为委员，领导管理本辖区内的劳动教养工作。
地、州、市劳动教养管理委员会在公安处、局设立劳动教养审批办公室，公安处、局长为主任。
地、州、市劳动教养审批办公室在劳动教养管理委员会的领导下履行以下职责：
（一）承办审批劳动教养案件；
（二）组织审理劳动教养复议案件；
（三）受劳动教养管理委员会的委托，参加行政诉讼活动。
昆明、开远铁路公安处和民航公安处设立劳动教养审批办公室，受省劳动教养管理委员会的委托，具体办法本管辖范围内劳动教养案件的审批、复议、应诉工作。
第四条 审批劳动教养案件应遵循下列原则：
（一）以事实为根据，以法律为准绳；
（二）教育与处罚相结合；
（三）依法保障公民的合法权益。
劳动教养案件的调查、取证等工作必须严格依照《刑事诉讼法》、《公安机关办理刑事案件程序规定》、《行政诉讼法》的有关规定进行。
第五条 符合劳动教养条件，需要实行劳动教养的人，由县、市公安局、公安分局或相当于县一级的公安机关整理核实材料，经局长或主管副局长批准，报地、州、市、劳动教养审批机关审核决定。
在校学生送劳动教养的，应从严控制。
第六条 办理劳动教养案件应符合下列要求：
（一）符合法律、法规规定的劳动教养条件；
（二）主要违法犯罪事实清楚，定性准确；
（三）主要违法犯罪事实的基本证据确凿；
（四）侦查、调查活动合法。
第七条 主犯已被逮捕的犯罪团伙案件中，符合劳动教养条件的其他成员，应待全案审结后，再作劳动教养的处理。主犯尚未抓获的犯罪团伙案件的其他成员，符合劳动教养条件的，可及时实行劳动教养；主犯抓获后，查明已被送劳动教养的其他成员有漏罪的，应依照一九八四年两高
、两部《关于办理劳改犯、劳教人员犯罪案件中执行有关法律的几个问题》的规定追究法律责任。
第八条 检察机关不批准逮捕、不起诉、免予起诉的案犯，公安机关认为符合劳动教养条件的，应依照《公安机关办理刑事案件程序规定》将检察机关的决定附在卷内一并报劳动教养。
审判机关免予刑事处罚的案犯，公安机关认为符合劳动教养条件的，应将审判机关的有关法律文书附在卷内一并报劳动教养。
第九条 劳动教养案件由劳动教养审批办公室主任负责组织集体讨论审批意见。决定劳动教养的，应制作《劳动教养决定书》；对不符合劳动教养条件的，应说明理由退回原办案单位；对罪该逮捕的，应提出意见，发回呈报机关依法追究刑事责任。
县、市公安机关对退案有异议的，可申请复议一次，也可补充材料后再报请审批。
第十条 劳动教养审批机关接到劳动教养案件后，应在一个月内作出决定；被报送劳动教养的人已羁押在看守所、收审所的，应在十日内作出决定。
第十一条 《劳动教养决定书》应重点写明违法犯罪事实，决定劳动教养所依据的法律、法规条款，决定期限，起止日期等内容，由原办案单位向本人宣布，并应同时宣布被劳动教养人的复议、诉讼权利。由被劳动教养的人在决定通知书上签名。《劳动教养决定书》应在向被劳动教养
的人宣布后的二十四小时内通知其家属或单位。
已批准实行劳动教养的人员（不包括暂停执行人员）应在一个月内送往劳动教养场所执行。
劳动教养案件卷宗由审批机关存档。
第十二条 被决定劳动教养的人在尚未送劳教所执行前，有下列情形之一的，由报批单位提出意见，经原审批机关批准，可实行所外执行：
（一）有立功、悔改表现的；
（二）认罪认错的在职职工，原单位有管教条件，愿意承担管教责任的；
（三）家庭有特殊困难，经本人或家属申请，本单位保卫组织或当地公安派出所同意的；
（四）未满十八岁、家庭有管教能力，家长申请，当地公安派出所同意的；
需要所外执行的，由报批单位审核后，填写《呈请所外执行劳动教养审批表》，报原决定劳动教养的审批机关决定，并制作《所外执行通知书》，由呈报单位向被劳动教养的人宣布。
在所外执行期间继续违法的，收所执行。在所外执行期间表现好的，可减短劳教期或提前解除劳动教养。所外执行劳教期满的，由本人在期满前一个月写出总结，交负责帮教的单位、当地公安派出所和居民委员会签署意见，送交原审批机关办理解教手续。
第十三条 被决定劳动教养的人对劳动教养不服的，在接到《劳动教养决定书》后十五日内，可向原审批机关申请复议。无正当理由超过十五日的，不再按复议程序受理，可作为人民群众来信来访处理。
被决定劳动教养的人已被收审或羁押的，收审或羁押场所应负责将复议申请材料及时送达审批机关。
第十四条 复议期间，劳动教养不停止执行。但有下列情形之一的，经劳动教养审批办公室批准，可停止执行：
（一）停止执行不致危害社会治安的；
（二）被劳动教养的人申请暂停执行，单位或亲属保证其不发生逃跑、毁灭证据、伪造证据或进行串供等妨害调查行为的；
（三）继续执行会造成难以弥补的损失的。
停止执行的，由劳动教养审批办公室填写《劳动教养暂停执行呈批表》、制作《劳动教养暂停执行通知书》，由羁押单位向本人宣布。
第十五条 组织审理劳动教养复议案件的劳动教养审批办公室，不得由原案件承办人承接劳动教养复议案件。
劳动教养复议机关应对原决定书认定的事实和证据进行全面客以的审查，对原报批的劳动教养案件，必要时可重新调查取证，补充证据。原报批机关应予以配合。
劳动教养复议机关接到被劳动教养人的复议申请书后，应在一个月内作出复议决定。
第十六条 申请复议的劳动教养案件，经查证复核，按照下列情形分别处理：
（一）原决定适用法律、法规正确，事实清楚，符合法定权限和程序的，维持原决定；
（二）原决定认定事实没有错误，但适用法律、法规有误或劳动教养期限明显偏长的，可变更原决定；
（三）原决定认定事实不清或证据不足的，在查清事实、补充证据后，变更或撤销原决定。
劳动教养复议机关对原认定事实清楚，适用法律、法规正确的申诉案件，不得以被劳动教养的人提出复议申请为由增加劳动教养期限。
劳动教养复议机关和出复议决定，应制作《劳动教养复议决定书》，加盖劳动教养管理委员会印章，由原报批机关向申诉人宣布。
第十七条 经复议维持原决定，申诉期间暂停执行，被决定劳动教养的人在接到复议决定书之日起十五日内未向人民法院提起诉讼的，应恢复执行劳动教养。
被决定劳动教养的人在法定期限内已向人民法院提起诉讼的，《劳动教养暂停执行通知书》继续有效。劳动期应从执行之日起计算。
第十八条 被决定劳动教养的人对复议决定不服的，依照《行政诉讼法》第三十八条规定，可在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
第十九条 省、地、州、市劳动教养管理委员会可委托劳动教养审批办公室承担不服劳动教养决定的应诉任务。
诉讼代理人出庭应诉前，应由劳动教养管理委员会法定代表人以书面形式委托，并在委托书上写明委托事项和权限。
第二十条 诉讼代理人应全面审核劳动教养决定书或劳动教养复议决定书认定的事实、证据和适用的法律、法规条款等。发现决定的事实有错误或适用法律、法规不当城改变原劳动教养决定的，应及时向劳动教养审批办公室主任报告。
第二十一条 劳动教养审批机关对人民法院裁定撤销的劳动教养案件不服的，应以劳动教养管理委员会的名义依法向人民法院提起上诉、申诉，同时报告省劳动教养审批办公室。
第二十二条 经人民法院判决撤销的劳动教养案件，人民法院要求重新作出具体行政行为或公安机关认为需要重新处理的，可在查证属实后，依法重新处理。但不得以同一的事实和理由作出与原决定基本相同的决定。
第二十三条 劳动教养审批活动，接受人民检察院的监督。
第二十四条 省劳动教养管理委员会对下级劳动教养管理委员会及受委托设在公安机关内的审批办公室的劳动教养审批工作实施监督。对已经生效的劳动教养决定，发现确有错误的，有权通知下级劳动教养管理委员会限期纠正。如果认为有必要，省劳动教养管理委员会可直接纠正。具
体业务由省劳动教养管理委员会审批办公室负责。
第二十五条 地、州、市劳动教养管理委员会对已经生效的劳动教养决定，如果发现在认定事实或适用法律、法规上确有错误的，应自行纠正，并报省劳动教养管理委员会审批办公室备案。
第二十六条 地、州、市劳动教养管理委员会对县、市公安机关的劳动教养人员送所执行情况实施监督。
被决定劳动教养的人提出复议申请和诉讼的，可暂时在地、州、市、县收审所执行（决定暂停执行的除外）。经复议或判决后，仍需送劳动教养的，应在一个月内送往劳动教养场所执行。
第二十七条 劳动教养场所发现不够劳动教养条件或罪该逮捕判刑的，应提出建议，请原审批机关复核处理，并报省劳动教养管理委员会办公室和审批办公室备案。
县、市公安机关应将本地劳动教养人员送所执行回执寄（送）往原审批机关；审批机关应督促报批机关限期将劳动教养人员送所执行；报批机关无法送所执行的，应将情况报审批机关备案。
第二十八条 本规定自一九九二年一月一日起施行。省劳动教养管理委员会、省公安厅、省司法厅在本规定施行前制定的有关劳动教养的规定，凡与本规定不一致的，均以本规定为准。


1991年11月27日